Sicher kennen Sie die beiden Damen in der Küche aus einer TV-Werbung, in der die eine Dame der Anderen erzählt, dass sie ihr Haus auf der Plattform „xyz“ ohne Maklercourtage verkauft hat. Daraufhin greift die andere Dame beherzt in den bereitstehenden Kaktus. Ja! Provisionsschmerz tut weh! Nun sind es bei der Vermietung einer Wohnung nicht die großen Beträge wie beim Verkauf eines Hauses. Aber 2,38 Monatsmieten als Maklercourtage sind bei 1.000,00 € Kaltmiete nun doch 2.380,00 € zuviel. Eine Wohnung vermieten, das kann doch jeder! Die Vermietung ohne Makler oder andere professionelle Unterstützung birgt jedoch ungeahnte Fallstricke, die man mit einem Vermietungsmanagement oder mit der Inanspruchnahme eine Vermietervereins umgehen kann.

 

Vermietung ohne Makler

Seit 2015 gibt es in Deutschland eine Gesetzesänderung bezüglich der Maklercourtage bei Vermietung und Verkauf von Immobilien. vor dieser Gesetzesänderung beauftragte der Vermieter beziehungsweise Verkäufer einen Immobilienmakler die Immobilie zu verkaufen beziehungsweise zu vermieten. Dafür wurde er vom Mieter beziehungsweise Käufer der Immobilie mit der vereinbarten Courtage für seine Arbeit bezahlt.

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, wonach derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch die Kosten für die Vermittlung übernehmen muss. Demnach muss der Vermieter beziehungsweise Verkäufer die Maklerkosten allein tragen und kann diese nicht mehr auf den Mieter oder Käufer umlegen.

Wer jetzt als Vermieter einer Wohnung glaubt, dass es keine Raketenwissenschaft ist, eine Wohnung zu vermieten, der irrt in der Regel. Zu viele Dinge muss man vor Abschluss eines Mietvertrages beachten, die ein Laie meist nicht weiß. zu viele Gerichte befassen sich mit Klagen von Mietern gegen ihre Vermieter, die Urteile fallen in den meisten Fällen zugunsten der schwächeren Partei (Mieter) aus.

 

Vermietungsmanagement

Wer regelmäßig Wohnungen vermietet weiß, dass außer der Übergabe des Mietobjektes und dem Verfassen eines rechtssicheren Mietvertrages doch mehr administrative Arbeit an einer Vermietung hängt. Allein die Buchhaltung der vereinnahmten Miete und der Nebenkosten sowie die damit verbundene Betriebskostenabrechnung lässt vielen Vermietern die Haare zu Berge stehen.

Auch wenn man die Vermietung einer Wohnung über einen Makler abgewickelt hat, bleiben die üblichen Arbeiten am Vermieter hängen. Dazu kommt, dass die wenigsten Vermieter Juristen sind und sich nicht im Paragraphengewirr des BGB auskennen. Einige Mieter wissen um diesen Missstand und nutzen dies gnadenlos aus. Die meisten Vermieter haben die Immobilien als Alterssicherung gekauft und gehen in der Regel einer normalen Beschäftigung nach. Sie haben selten Zeit sich mit den Anliegen der Mieter auseinanderzusetzen und im schlimmsten Fall auch noch vor Gericht mit ihnen zu streiten. Für diesen Fall empfiehlt sich immer eine Vermieterrechtsschutzversicherung.

Um diese zahlreichen Belange der Vermieter kümmern sich professionelle Vermietungsmanager, auch unter dem Begriff Hausverwaltung bekannt. Zu den Aufgaben einer Hausverwaltung bzw. des Vermietungsmanagers gehören zum Beispiel:

  • Beratung bei Mietverträgen (Vorbereitung der Verträge zur Unterschriftsreife)
  • Erstellung, Abrechnung der Ein- und Ausgaben
  • Erstellung der Betriebskostenabrechnungen
  • Vertragsabwicklung mit dem Mieter
  • Eingangskontrolle von Mietzahlungen und Nebenkosten
  • Verwaltung der Mietsicherheiten
  • Einholen von Kostenvoranschlägen für Reparatur- oder Sanierungsarbeiten
  • Beauftragung von Handwerkern oder anderen Dienstleistern
  • Überwachung der Arbeiten von Handwerkern und Dienstleistern
  • Regelmäßige Begehung des Mietobjektes
  • Überprüfung des Mietpreisniveaus
  • Vorschläge bei der Anpassung von Mieterhöhungen
  • Änderung bestehender Verträge 
  • Führung der Korrespondenz mit Mietern und Behörden
  • Erstellung eines Wirtschaftsplanes und Monitoring

Die Kosten sind von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich, lassen sich aber in einen Rahmen fassen. Die Hausverwaltungen rechnen im Durchschnitt 20 – 30 €/ Einheit (Wohnung) ab. Für verwaltete Garagen oder Stellplätze werden 3 – 5 € fällig. Je mehr Einheiten durch die Verwaltung betreut werden, desto günstiger wird die Verwaltungspauschale. Verwaltungskosten trägt der Vermieter allein, sie können nicht dem Mieter bei der Betriebskostenabrechnung belastet werden. Bei der Steuererklärung sind die Verwaltungskosten Aufwand und können dem Ergebnis steuermindernd gegengerechnet werden.

Vermietungsmanagement

Vermietungsmanagement

 

Welcher Vermieterverein ist der Beste?

Ähnlich, wie Mietervereine für Mieter die erste Anlaufstelle für kritische Fragen oder Probleme sind gibt es für Vermieter einen ebenfalls eigens für diese Personengruppe zuständigen Verein, den Vermieterverein e.V.. Wie in Vereinen üblich zahlt man als neues Mitglied eine Aufnahmegebühr und dann monatlich einen Mitgliedsbeitrag. Dieser richtet sich nach der Anzahl der vermieteten Einheiten und der daraus erlösten Bruttojahresmiete.

Bei einer Bruttojahresmiete bis 22.000 € wird eine Aufnahmegebühr von 75,00 € und ein Mitgliedsbeitrag von 12,00 € monatlich fällig.

Vermietervereine sind bundesweit im „Vermieterverein e.V.“ organisiert und regional überall mit Geschäftsstellen vertreten. Sie haben eigene Juristen und Experten zur Klärung verschiedener Vermieterfragen.

Zu den (meist kostenpflichtigen) Aufgaben eines Vermietervereins gehören u.a.:

  • Bonitätsprüfung von Mietinteressenten
  • Juristische Beratung im Mietrecht
  • Aufsetzen von rechtssicherer Korrespondenz mit Mietern und Behörden
  • Nebenkostenabrechnung nach Vorlage der Ablesewerte
  • Betreibung von Forderungen aus Miete oder Nachzahlungen

Vergleicht man die Kosten für eine Hausverwaltung mit denen für einen Vermieterverein ist der Vermieterverein auf den ersten Blick günstiger. Bei normalem Mietverhalten der Mieter entstehen, außer dem relativ geringen Mitgliedsbeitrag keine weiteren laufenden Kosten.

Ist allerdings Handlungsbedarf gegeben bezahlt der Vermieter für die weiteren Leistungen (über die telefonische Rechtsberatung hinaus) zu einem für Mitglieder vergünstigten Preis nach der geltenden Gebührenordnung.

So kostet z.B. eine Wohnungsübergabe durch einen Mitarbeiter des Vereins pro Stunde 95,20 € zzgl. 0,59 € Fahrtkosten pro km. Ein rechtssicher verfasstes Kündigungsschreiben ab einer Bruttomiete über 1.000,00 € kostet 178,50 €. Sicher ist das nicht ganz günstig, aber dafür rechtssicher für den Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses. Im Vergleich zum Anwaltshonorar eines zugelassenen Anwalts wäre dies noch ein Vorzugspreis.

 

Versicherungen

Als Vermieter ist man grundsätzlich nicht verpflichtet eine Versicherung abzuschließen. Um jedoch im Schadenfall auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich der Abschluss folgender Versicherungen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie. Die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen kann man auf den Mieter umlegen, Versicherungen, die dem Vermögensschutz dienen, nicht. Jedoch sind die weiteren Versicherungen zum großen Teil steuerlich absetzbar.

 

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung deckt elementare Gefahren ab. Dazu zählen Feuer, Wasser und Sturm. Es sind Schäden durch Leitungswasser (z.B. Rohrbruch), Hagel und Sturm, Blitzeinschläge sowie durch Elektrogeräte entstehende Brände innerhalb der Mietsache abgesichert. Je nach Gebäudegröße, Standort und Baujahr kostet die Wohngebäudeversicherung 50 bis 200 € im Jahr.

 

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt den Bereich der Verkehrssicherungspflicht ab. Schäden, die Dritten (Mietern, Passanten, Besuchern) entstehen sind dadurch versichert, auch wenn Deine Immobilie nicht ausreichend gesichert ist. Schäden, für durch defekte Öltanks verschmutztes Grundwasser auftreten sind mit einer Öltankhaftpflichtversicherung abgesichert. Eine solche Versicherung kostet etwa 50 € im Jahr.

 

Mietausfallversicherung

Die Mietausfallversicherung greift, wenn Mieter mit der Mietzahlungen im Rückstand sind. Wichtig ist diese Versicherung besonders dann, wenn die Mietzahlungen zur Kredittilgung genutzt werden. Ungerechtfertigte Mietkürzungen durch den Mieter oder Schäden, die durch Mietnomaden entstehen, sind mitversichert. Diese Versicherung kostet ca. 100 – 150 € pro Jahr.

 

Rechtsschutzversicherung

Rechtsstreitigkeiten mit einem (ehemaligen) Mieter können schnell sehr teuer werden. Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten werden von einer Rechtsschutzversicherung getragen.Diese Versicherung kostet ca. 200 € pro Jahr.

 

Hausratversicherung

Vermietet man eine Immobilie möbliert sollte man diese Versicherung abschließen . Eine Hausratversicherung deckt Schäden z. B. durch Einbruch, Leitungswasser oder Feuer an der Möblierung (Möbel,Einbauküche, Einbauschränke und Fußböden) ab. Diese Versicherung kostet etwa 50 € pro Jahr.

 

Vermietung einer Immobilie durch Hausverwaltung

Vermietung einer Immobilie durch Hausverwaltung

 

Vermietung ohne Makler an nahe Angehörige

Landläufig sagt man „bei Geld hört die Freundschaft auf“ und daran sollte man denken, wenn man die Immobilien im Familien- oder Bekanntenkreis vermietet. ganz sicher vermutet man in diesem Kreis keine Mietnomaden oder Mieter, die die Mietsache unsachgemäß behandeln. Auch eine Schufa Abfrage im Familienkreis ist sicher nicht üblich.

Unsere Empfehlung dazu ist, auch bei engen Angehörigen oder guten Freunden, die Schriftform bei Verträgen und sonstiger Korrespondenz einzuhalten. Auch Familienangehörige können in finanzielle Schwierigkeiten geraten und im schlimmsten Fall ihre Miete nicht mehr bezahlen. Das kann zu interfamiliären Auseinandersetzungen führen, bei denen der Vermieter dann leer ausgeht, weil zum Beispiel kein gültiger Mietvertrag vorhanden war.

Dies ist eine reine Vorsichtsmaßnahme, für die jeder nahe Angehörige oder guter Freund Verständnis haben wird. Schließlich möchte auch ein Familienmitglied oder ein guter Bekannter eine gewisse Rechtssicherheit beim Anmieten einer Wohnung oder eines Hauses haben und nicht auf ihr „Gut-Will“ angewiesen sein.

Um eventuellen Diskrepanzen in der Familie oder im Bekanntenkreis schon im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, sollten Sie sich gut überlegen, ob sie nicht lieber an fremde Menschen vermieten.

 

Unser Fazit – Vermietung ohne Makler

Wenn Sie neuer Besitzer einer Immobilie geworden sind und diese vermieten möchten, raten wir Ihnen dringend die Vermietung in professionelle Hände zu legen. Empfehlenswert ist aus unserer Sicht die Beauftragung einer Hausverwaltung. Sollten Sie schon einige Erfahrungen beim Vermieten von Immobilien gesammelt haben, genügt die Mitgliedschaft im Vermieterschutzbund e.V..

Von der reinen Selfmade-Variante einer Vermietung ohne Makler oder anderer professionellen Unterstützung raten wir auch erfahrenen Vermietern ab, wenn sie nicht zufällig auch Juristen sind. Zu undurchsichtig ist dazu die Rechtssprechung im Mietrecht. Prüfen Sie in jedem Falle, welche Versicherungen sie für ihre Immobilie abschließen sollten.

(HZ)

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