Eigenkapital Hürde Immobilienkauf 2026 – warum Banken bremsen und welche Alternativen bleiben

Eigenkapital Hürde Immobilienkauf 2026 – Banken bremsen Wohnimmobilien – was tun 2026

Eigenkapital ist heute die entscheidende Hürde beim Immobilienkauf – nicht die monatliche Rate, sondern die hohe Summe, die Käufer vorab selbst aufbringen müssen, macht Wohneigentum für viele Haushalte unerreichbar. Eine aktuelle Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) zeigt, dass der Eigenkapitalbedarf in den letzten Jahrzehnten fast verdreifacht wurde, während die laufenden Kreditraten trotz gestiegener Preise nur moderat gestiegen sind. Gleichzeitig warnen Praktiker wie Andreas Schrobback von der AS Group, dass Banken Wohnimmobilienprojekte zunehmend bremsen, weil sie strengere Eigenkapitalanforderungen und konservativere Beleihungswerte verlangen.

Warum ist Eigenkapital heute die größte Hürde?

Die klassische Sorge beim Immobilienkauf gilt der monatlichen Rate, doch die Forscher des IfW Kiel betonen: Entscheidend ist nicht die laufende Belastung, sondern die Einstiegshürde durch Eigenkapital. Sie haben untersucht, wie viel Eigenkapital Haushalte im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen aufbringen müssen, um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zu kaufen.​

• Bei Eigentumswohnungen mussten Käufer in den 1980er-Jahren etwa das 1,7-fache ihres Jahresgehalts an Eigenkapital einbringen; heute sind es mehr als das Dreifache.​

• Bei Einfamilienhäusern stieg der Eigenkapitalbedarf von rund dem 3,6-fachen auf über das Fünffache des Jahresgehalts.​

Mit einer realistischen Sparquote von etwa 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssten Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital anzusparen – doppelt so lange wie in den 1980er-Jahren. Das bedeutet: Ob jemand überhaupt in die Lage kommt, eine Immobilie zu kaufen, hängt heute weniger vom Einkommen ab als vom vorhandenen Vermögen oder der Unterstützung durch die Familie.

​Banken verlangen heute 30–40% Eigenkapital – was tun?

Interessanterweise sind die laufenden Kreditraten heute nicht viel höher als vor 40 Jahren, weil die starken Zinssenkungen einen Großteil des Preisanstiegs ausgeglichen haben. Haushalte der Babyboomer-Generation gaben beim Kauf einer Eigentumswohnung etwa 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus; heute sind es rund 25 Prozent.

​Die eigentliche Erschwinglichkeitskrise entsteht aber bei der Finanzierung der Anschaffungskosten: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten müssen zu einem großen Teil aus Eigenmitteln bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer allein macht im Durchschnitt 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises aus und erhöht den Eigenkapitalbedarf erheblich.

​Greix-Analyse – Politik setzt am falschen Hebel an

Die Autoren der Greix-Analyse kritisieren, dass die politische Debatte zu stark auf die monatliche Kreditbelastung fokussiert ist, statt die hohen Einstiegskosten anzugehen. Sie plädieren für eine Reform der Grunderwerbsteuer: eine deutliche Senkung dieser Steuer, kombiniert mit einer moderaten Erhöhung der jährlichen Grundsteuer zur Kompensation. (Das Investment)

​Damit würde die Steuerbelastung vom Eigenkapitalbedarf auf die laufenden Kosten verlagert – ein Ansatz, der den Zugang zum Eigenheim vor allem für junge Haushalte ohne familiäres Vermögen erleichtern könnte. Ohne solche strukturellen Eingriffe bleibe die Eigentumsquote in Deutschland mit rund 44 Prozent deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von etwa 70 Prozent.

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Eigenkapital Hürde Immobilienkauf 2026 – Tilgungsdauer: Ein weiterer Indikator

Als Alternative zur monatlichen Rate schlägt Philipp Immenkötter vom Flossbach von Storch Research Institute die Tilgungsdauer als zentralen Indikator vor: Wie lange dauert es, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist?.​

• 2015 war der Höhepunkt der Erschwinglichkeit: Die erwartete Tilgungsdauer lag bei etwa 15 Jahren.​

• Aktuell müssen Käufer mit knapp 28 Jahren rechnen – in manchen Fällen fast doppelt so lang wie noch vor zehn Jahren.​

Eine hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung stellt ein Risiko für Bank und Käufer dar und beeinflusst, ob ein Haushalt überhaupt einen Kredit erhält. Auch der erneute Preisanstieg bei Wohnimmobilien deute darauf hin, dass die Erschwinglichkeit aktuell wieder schlechter werde.

​Warum Banken Wohnimmobilien bremsen – und welche Alternativen 2026 wirklich helfen.

Diese Entwicklung wird durch die Praxis der Banken weiter verschärft. Andreas Schrobback, Inhaber und CEO der AS Unternehmensgruppe aus Berlin, beschreibt, dass der Wohnimmobilienmarkt nicht an fehlender Nachfrage, sondern an restriktiven Banken und verschärften Kreditrichtlinien leidet.​

• Finanzierungen werden seit 2022 deutlich selektiver vergeben: höhere Eigenkapitalanforderungen, strengere Objektbewertungen, konservative Beleihungswerte.​

• In vielen Fällen verlangen Banken heute 30 bis 40 Prozent Eigenkapital – deutlich mehr als noch vor einigen Jahren.​

Andreas Schrobback (Senator h.c. – Wirtschaftssenator) spricht von einem „Finanzierungsproblem“, nicht von einem „Marktproblem“: Die Nachfrage nach bezahlbarem Eigentum ist da, Projekte sind vorhanden, Käufer stehen bereit – was fehlt, ist das Kapital.

Regionale Märkte trotzdem attraktiv

Trotz der restriktiven Kreditpraxis bleiben viele regionale Märkte attraktiv, insbesondere in ostdeutschen Städten wie Leipzig, Magdeburg oder Merseburg. Dort gibt es stabile Mietnachfrage, Wertpotenzial und oft noch bezahlbare Einstiegspreise.​

• Die AS Group hat jüngst 99 modernisierte Bestandswohnungen in Merseburg auf den Markt gebracht, mit Einstiegspreisen ab 113.000 Euro.​

• Trotzdem berichten Projektentwickler und Käufer von Finanzierungsstopps, erhöhten Eigenkapitalanforderungen und nachträglichen Auflagen, obwohl die Objekte solide vermietet sind.​

Banken kalkulieren konservativer, setzen höhere Tilgungen und verlangen hohe Eigenkapitalquoten – selbst in Lagen mit guter Nachfrage.

​Eigenkapital Hürde Immobilienkauf 2026 – Banken bremsen Wohnimmobilien – was tun 2026

Mehrere Faktoren führen dazu, dass Banken Wohnimmobilienkredite heute viel restriktiver vergeben:​

• Regulatorische Anforderungen: Banken müssen Eigenkapital für risikobehaftete Immobilienkredite vorhalten; auch nach der Senkung des bankenseitigen Kapitalpuffers von 2 auf 1 Prozent im Mai 2025 bleibt die interne Risikobewertung konservativ.​

• Unsicherheit über langfristige Marktwerte: Bestandsimmobilien, insbesondere Altbauten und denkmalgeschützte Objekte, benötigen oft erhebliche Modernisierung, was die Beleihungswerte negativ beeinflusst.​

• Unklare Vermietungsprognosen: In vielen Submärkten rechnen Banken pessimistischer als die reale Nachfrage es nahelegt.​

• Interne Kreditrichtlinien: Viele Institute haben „rote Listen“ – keine Baustellenrisiken, keine Vollsanierungen, keine Denkmalobjekte, keine kleinen Privatinvestoren ohne Zusatzsicherheiten.​

Das Ergebnis: Der Zugang zu Fremdkapital ist nicht zusammengebrochen, aber elitärer geworden – stark abhängig von Bonität, Eigenkapital und Objektqualität.

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Praxis-Tipps für Wohnimmobilien 2026 und wie Joint Ventures & Förderung die Finanzierung retten

Angesichts der hohen Eigenkapitalhürden gewinnen Förderprogramme als Instrument zur Schließung von Finanzierungslücken an Bedeutung. Käufer nutzen zunehmend:

• KfW-Programme (z. B. KfW-Wohneigentumsprogramm 124, energetische Sanierung 261/263).​

• Landesförderungen und -programme (z. B. der Investitionsbank Sachsen-Anhalt in Magdeburg).​

• Kommunale Wohnraumförderung und Sonderprogramme (z. B. „Jung kauft Alt“ in Leipzig).​

Diese Programme ermöglichen zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse und teilweise Zuschüsse, die den Eigenkapitalbedarf reduzieren und die Finanzierbarkeit verbessern. In vielen Fällen werden Bank- oder Landesdarlehen für den Kauf und KfW-Programme für die Sanierung kombiniert.

​Neue Finanzierungsmodelle als Alternative

Wenn klassische Bankfinanzierungen nicht mehr funktionieren, setzen Investoren zunehmend auf alternative Strukturen:​

• Joint Ventures zwischen privaten und institutionellen oder öffentlichen Partnern.​

• Mezzanine-Kapital und Beteiligungsmodelle statt reinem Fremdkapital.​

• Spezial-AIFs und Partnerschaften mit der öffentlichen Hand, um Risiken zu teilen.​

Andreas Schrobback betont, dass aktive Wertschöpfung und strukturiertes Kapitalmanagement heute entscheidend sind: Wohnungsprivatisierung, ESG-konforme Sanierung großer Bestände und professionelles Asset- und Projektmanagement entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

Was das für Käufer bedeutet

Für den interessierten Käufer ergibt sich daraus ein klares Bild:

• Eigenkapital ist die größte Hürde: Ohne ausreichendes Eigenkapital oder familiäre Unterstützung ist der Immobilienkauf heute oft nicht mehr möglich, selbst wenn die monatliche Rate tragbar wäre.​

• Banken sind viel restriktiver: Hohe Eigenkapitalquoten, konservative Beleihungswerte und interne Ausschlusslisten machen die Finanzierung anspruchsvoller.​

• Fördermittel sind essenziell: KfW- und Landesförderungen sowie kommunale Programme können den Eigenkapitalbedarf deutlich reduzieren und sollten systematisch genutzt werden.​

• Alternativen gewinnen an Bedeutung: Joint Ventures, Beteiligungsmodelle und Partnerschaften mit institutionellen oder öffentlichen Partnern eröffnen neue Wege, insbesondere bei Sanierungs- und Bestandsprojekten.​

Fazit: Vermögensaufbau bleibt möglich – aber anders

Immobilien bleiben ein attraktives Instrument für den Vermögensaufbau, aber die Spielregeln haben sich grundlegend geändert. Früher konnte fast jeder eine Eigentumswohnung finanzieren; heute ist das nur noch möglich, wenn mehr Eigenkapital vorhanden ist, Fördermittel genutzt werden und alternative Finanzierungsmodelle in Betracht gezogen werden.

​Die Kernidee – Vermögensaufbau durch Bestandsimmobilien – bleibt gültig, aber der Weg dorthin ist heute anspruchsvoller: mehr Professionalität, mehr Eigenkapital und kreativere Finanzierungsstrukturen statt des klassischen „Mieter zahlen die Zinsen“-Modells.