Sie haben Charakter und Charme, aber Reparaturen, Versicherungen und Vorschriften der Denkmalschutzbehörde können den Kauf einer älteren Immobilie komplizierter machen.

Brian Sanders (47), Miteigentümer eines Autohauses in McMinnville, Oregon, und seine Frau Heather (29) hatten nicht vor, ein 90 Jahre altes Haus zu kaufen, aber als sie letztes Jahr mit der Suche begannen, waren die Möglichkeiten begrenzt. Sie wollten in der Nähe der Schulen ihrer Kinder wohnen, und nur wenige Häuser waren auf dem Markt. Also kaufte das Paar im letzten Sommer ein Haus mit sechs Schlafzimmern in Vancouver, Washington, für 2,95 Millionen Dollar. Das Haus im Old Portland-Stil, das umfassend renoviert wurde, verfügt über ein Wohnzimmer, formelle Wohn- und Esszimmer, Hartholzböden und ein 250.000 Dollar teures Heimkino. Er liebt diese ältere Immobilie, auch wenn zwei Badezimmer renoviert werden müssen und seine vier Klimaanlagen und vier Öfen vielleicht bald ersetzt werden müssen. „Die Vertäfelungen haben Charakter und die Qualität der Handwerkskunst ist phänomenal“, sagt er. 

Die Amerikaner lieben den Charme einer älteren Immobilie

Ob es nun an der Vorliebe für den Charme und den Charakter einer historischen älteren Immobilie, dem Mangel an Beständen oder den rasch steigenden Immobilienpreisen liegt, ist egal. Die Amerikaner kaufen zunehmend ältere Immobilien. Laut dem Immobiliendatenunternehmen ATTOM lag das Durchschnittsalter eines im Jahr 2000 gekauften Hauses bei 20 Jahren. Diese Zahl stieg auf 24 im Jahr 2010 und 33 im Jahr 2020. Im Jahr 2021, bis zum dritten Quartal, lag das Durchschnittsalter eines verkauften Hauses bei 36 Jahren. Diese Daten umfassen den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Häuser, die vor mehr als 30 Jahren gebaut wurden, bieten oft eine einzigartige Architektur, eine ausgereifte Landschaftsgestaltung und häufig niedrigere Kaufpreise sowie eine bessere handwerkliche Verarbeitung, aber das Dach und die Fenster müssen möglicherweise ersetzt werden, das Fundament muss repariert werden oder die Bäder, die Küche und die Geräte müssen aktualisiert werden. Auch die laufenden Wartungskosten sind oft höher. 

Elizabeth Gomez, Mitinhaberin von Bridge City Contracting, einer Bau- und Renovierungsfirma in Vancouver, Washington, sagt, dass jeder Käufer eines älteren Hauses mit Problemen konfrontiert wird, die durch das Alter des Hauses verursacht werden, und dass die Reparaturkosten mit dem Alter steigen. Der Käufer eines 30 Jahre alten Hauses könnte Probleme mit dem Dach, den Fenstern, dem Schornstein oder dem Keller haben. Viele Häuser in diesem Alter sind mit Vinylverkleidungen ausgestattet, die anfällig für Feuchtigkeitsprobleme, Verformungen, Risse und Ausbleichen sind, sagte sie.  

Liz Hogan, Vice President of Luxury Sales bei Compass Florida, sagte, dass gusseiserne Rohre in älteren Häusern in Südflorida ein großes Problem darstellen. „Diese Rohre haben eine Lebensdauer von etwa 50 Jahren, und viele rosten inzwischen so stark, dass sie repariert werden müssen“, sagte sie. Die typischen Kosten für die Reparatur oder den Austausch: 30.000 bis 50.000 Dollar, je nach Größe des Hauses. Es gibt aber auch kostengünstigere Alternativen, wie z. B. das Einsetzen einer Muffe in die Rohre, um das Bohren zu vermeiden, und das Umverlegen der Rohre nach außen, sagte sie.  Dennoch gibt es Menschen, die den Charakter älterer Häuser lieben und bereit sind, die Schwierigkeiten in Kauf zu nehmen, um einzigartige Architektur und bessere Handwerkskunst zu erhalten.

Dinge die Sie beachten sollten

Bereiten Sie sich auf unerwartete Ausgaben vor. Käufer, die ihr Budget nach einem erfolgreichen Bieterwettstreit überschritten haben, könnten beim Kauf eines älteren Hauses eine Überraschung erleben. Frau Hogan sagte, dass selbst wenn ein Gutachter ihren Kunden einen Kostenvoranschlag für Reparaturen gibt, sie ihnen rät, das Doppelte oder Dreifache dieser Zahl einzuplanen. Kürzlich arbeitete sie mit Käufern zusammen, die ein 20 Jahre altes Haus kauften, in dem der Gutachter 8.000 Dollar für die Reparatur einer Klimaanlage veranschlagte, die undicht war und Schimmel verursachte. Nachdem sie die Wand geöffnet hatten, entdeckten sie ein weitaus größeres Problem, dessen Behebung schließlich 16.000 Dollar kostete. Wenn Sie umbauen, müssen Sie das Haus möglicherweise auf den neuesten Stand der Technik bringen. 

Seien Sie vorsichtig bei historischen Gebäuden. Käufer einer älteren Immobilie, die unter Denkmalschutz stehen, müssen unter Umständen feststellen, dass die von ihnen gewünschten Änderungen verboten sind oder dass es Monate oder länger dauern kann, bis die vorgeschlagenen Änderungen von der Stadt oder Gemeinde genehmigt werden. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, dass Sie wissen, welche historischen Einschränkungen für ein Haus gelten. 

Schließen Sie frühzeitig eine Hausratversicherung ab. Laut Loretta Worters, einer Vizepräsidentin des Insurance Information Institute, einem Branchenverband, kann die Versicherung eines älteren Hauses eine Herausforderung sein. Diese Häuser haben oft einzigartige architektonische Details, wie z. B. originale Gipswände oder Formteile, die nicht durch eine typische Hausratversicherung abgedeckt sind, obwohl einige Versicherer eine Ersatzkostenabdeckung zu einer höheren Prämie oder eine Police für historische Häuser anbieten, die eine Restaurierungsabdeckung beinhaltet, so Frau Worters. Wenn sich das Dach eines Hauses dem Ende seiner Nutzungsdauer nähert oder ein Stromkasten nicht den Vorschriften entspricht, kann eine Versicherungsgesellschaft einen Ersatz verlangen, bevor sie das Haus abdeckt, fügte sie hinzu. Außerdem können die Versicherungskosten für ein älteres Haus aufgrund des erhöhten Brandrisikos durch alte Leitungen oder Überschwemmungen und Schimmel durch marode Rohre höher sein.

(FW)