Teil 2: Lars Bergmann (IMMOVATION AG): „Alte Fabrikgebäude können eine Art Persönlichkeit haben“
Im zweiten Teil des Interviews mit Business-Leaders.net erzählt Lars Bergmann, der Vorstand der IMMOVATION AG aus Kassel, für welche Städte er schwärmt, wie er einer alten Schuhfabrik neues Leben einhauchte und warum er so gern Marathon läuft. Den ersten Teil des Interviews: Lars Bergmann (IMMOVATION AG): Geldsegen für Immobilien-Investoren lesen Sie auf SCOREDEX News.
Business-Leaders.net: Sie haben die anteilige Projektfinanzierung über private Kapitalgeber mitte 2016 vorerst eingestellt und den Fokus auf das Angebot individueller Beteiligungsprodukte für institutionelle Investoren gerichtet. Was war der Grund und wie hat sich der Schwenk ausgezahlt?
Bergmann: „Die Emission von Genussrechten und Immobilienfonds für private Anleger erfordert eine aufwändige Vertriebsorganisation mit hohen Kosten. Hinzu kommt, dass die Emission von Kapitalanlagen für den Retail-Markt durch die Aufsichtsbehörde umfangreicheren Regeln unterworfen ist. Und es erfordert relativ viel Zeit, bis größere Summen verfügbar sind. Das Kapitalanlageangebot für private Kapitalanleger wurde eingestellt, weil die Realisierung großvolumiger Immobilien-Projekte mit anderen Wegen der Finanzierung effizienter möglich ist. Der Kapitalzufluss von institutionellen Anlegern bewegt sich in anderen Dimensionen und steht nach wesentlich kürzerer Zeit zur Verfügung.“
Business Leaders.net: Bereitet es Ihnen schlaflose Nächte, wenn Sie beispielsweise Ende 2019 eine 30 Millionen Euro schwere Anleihe mit einer 55 Millionen Euro schweren Nachfolgeanleihe ablösen mussten? Hilft Ihnen dabei, dass Sie 1986 und 1987 Werksstudent bei der Deutschen Bank Kassel im Bereich Effektenhandel waren, also mit Teilhabereffekten wie Anleihen vertraut wurden?
Bergmann: „Wenn mir die Begebung von Anleihen schlaflose Nächte bereiten würde, wäre es keine gute Entscheidung gewesen. Meine Tätigkeit im Bereich Effektenhandel für die Deutsche Bank hat sicher ihren Teil dazu beigetragen, dass die Börse kein Neuland für mich war. Gerade deswegen bin ich mir der großen Verantwortung gegenüber den Zeichnern einer Anleihe sehr bewusst. Mein Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der IMMOVATION ist jedoch so groß, dass ich überzeugt davon bin, eine Anleihe auch zurückzahlen zu können.“
Business-Leaders.net: Was war die beste Entscheidung Ihres beruflichen Lebens? Möglicherweise die Entscheidung für den Schwerpunkt Wohnimmobilien statt für Gewerbe und Büros? Die Hausbewirtschaftung erweist sich ja jedes Jahr mit über 14 Millionen Euro als Ihr größter Dauer-Rohergebnisbringer. Und natürlich immer wieder die zur Baureife gebrachten Grundstücke, die sie mit großen Gewinnen an Bauträger beziehungsweise Investoren verkaufen.
Bergmann: „Die Entscheidung für den Fokus auf Wohnimmobilien fiel bereits in der Anfangszeit meiner Maklertätigkeit. Ganz nach dem Motto ‚Gewohnt wird immer‘ war und bin ich davon überzeugt, dass Investitionen in Wohnimmobilien bessere Chancen bieten, nachhaltig Erträge zu erwirtschaften. Diese Entscheidung bedeutet aber nicht, Chancen zu ignorieren, die sich bei besonderen Objekten ergeben. Da muss man auch mal kalkulierbare Risiken eingehen. Der Kauf und die Revitalisierung des Industriedenkmals Salamander-Areal in Kornwestheim sind dafür ein gutes Beispiel.“
Business-Leaders.net: Was reizt Sie persönlich an alten Fabriken? Wenn Sie eine Zeitreise machen dürften, was würden Sie sich gerne persönlich ansehen?
Bergmann: „Alte Fabrikgebäude können eine Art Persönlichkeit haben – manche haben eine besondere Atmosphäre, die Geschichte greifbar macht. Solche Immobilien können Menschen mit der Geschichte eines Ortes verbinden. Für Ortsansässige können sie ein Aspekt ihrer Identität sein oder wenn Sie so wollen ‚Heimat‘ bedeuten – gerade in unserer schnelllebigen Zeit. Alten Immobilien eine Zukunft zu geben, ist außerdem unter dem Aspekt der nachhaltigen Nutzung von Ressourcen eine reizvolle Aufgabe.
Bei einer Zeitreise würde ich gerne Singapur und Hong Kong erleben, von der Entstehung über die Kolonialzeit bis heute. Die Entwicklung dieser beiden Mega-Städte faszinieren mich immer wieder aufs Neue.“
Business-Leaders.net: Sie haben von 2009 bis 2014 aus der ehemaligen Salamander-Schuhfabrik (1885-2000) in Kornwestheim nördlich von Stuttgart auf 90.000 Quadratmetern einen bunten Mix aus Wohnungen, Dienstleistungen und Einzelhandel gestemmt. Und als das meiste geschafft war (Sie haben dann noch bis 2018 weitere Wohnungen und einen REWE und bis 2019 noch ergänzend ein Stadthaus mit Eigentumswohnungen gebaut), ließen Sie keine lange Weile aufkommen und kauften im Dezember 2014 das DDR-Computer-Robotron-Areal (1969-1990) mit 98.0000 Quadratmetern in der Nähe von Dresdens Altstadt, wo 3.000 Wohnungen entstehen sollen. Ihre für das Salamander-Areal zuständige Mitarbeiterin Stephanie Wackerbarth sagte 2014 gegenüber dem Branchendienst k-mi: „Die IMMOVATION hat ein wirtschaftlich tragfähiges Konzept entwickelt, das vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.“ Was genau macht diese Tragfähigkeit aus?
Bergmann: „Bevor wir das Salamander-Areal in 2009 gekauft haben, haben mehrere Vorbesitzer bereits Versuche unternommen, das Industriedenkmal mit seinen großen Produktionshallen wiederzubeleben. Diese Versuche blieben aber auf die Renovierung eines Teils der ausschließlich gewerblich genutzten Gebäude und deren Vermietung beschränkt. Der anhaltende Wohnungsmangel und die steigenden Wohnungspreise im nahegelegenen Stuttgart machten es für uns sehr wahrscheinlich, dass das Angebot von neuem Wohnraum nahe der Hauptstadt auf eine große Nachfrage treffen würde.
Diese Markteinschätzung haben wir mit der Erfahrung verbunden, dass einseitige Nutzungsarten ein höheres Mietausfallrisiko mit sich bringen. Daraus haben wir ein Konzept entwickelt, das eine Mischung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe vorsah. Ein wichtiger Baustein des Konzeptes war auch der Umbau von über 30.000 Quadratmetern für die Ansiedlung und die langfristige Vermietung des Grundbuchzentralarchivs des Landes Baden-Württemberg. Die Erträge aus der zum Teil kleinteiligen Vermietung der Salamander-Areal-Flächen und dem Verkauf der neu gebauten Eigentumswohnungen zeigen, dass wir mit diesem Konzept den richtigen Weg eingeschlagen haben.“
Business-Leaders.net: Wie haben Sie in Kornwestheim das Balkonverbot durch den Denkmalschutz gelöst, Balkone sind in Schwaben Standard?
Bergmann: „Die Produktionshallen der ehemaligen Schuhfabrik haben sehr große Fensterflächen. Im Rahmen des Umbaus eines der denkmalgeschützten Gebäude zu 70 Loft-Mietwohnungen haben wir die Gegebenheit genutzt, um die Fläche vor einem dieser Fensterelemente so zu gestalten, dass ein großzügiger ‚Innenbalkon‘ geschaffen wurde. Er kann wie ein großer Wintergarten genutzt werden. Mit dieser Lösung konnte ein Mehrwert für die Mieter geschaffen werden, ohne dass die historische Fassade durch Balkone verändert wurde.“
Business-Leaders.net: Beim Start 2009 in Kornwestheim warf man Ihnen einen dicken Balken zwischen die Beine. Es gab eine anonyme Anzeige und eine anonyme Rufmordkampagne, Ihr Unternehmen würde mit Kleinanlegergeldern ein Schneeballsystem betreiben. Die Staatsanwaltschaft Kassel hat das Verfahren schon nach 27 Tagen wieder eingestellt, weil es nicht einmal den „Anfangsverdacht einer strafrechtlichen Relevanz“ gab. Aber wie haben Sie Ihre Anleger überzeugt zu investieren?
Bergmann: „Offenbar gab es Wettbewerber, denen der Erfolg der IMMOVATION ein Dorn im Auge war. Es war keine leichte Zeit für das Unternehmen, auch wenn die schnelle Einstellung des Verfahrens durch die Staatsanwaltschaft bewiesen hat, dass die anonyme Anzeige nur den Zweck hatte, unsere Reputation zu beschädigen. Der Kauf des Salamander-Areals in Kornwestheim hat sich für das Wiedergewinnen des Vertrauens der Anleger als Segen erwiesen. Mit einem Besuch vor Ort konnten wir anschaulich zeigen, dass das Geld der Kapitalgeber in konkrete Maßnahmen investiert wird. Das hat Interessenten und Vertriebspartner davon überzeugt, dass wir ein vertrauenswürdiges Immobilienunternehmen und Emissionshaus sind.“
BusinessLeaders.net: Mit der neuen Vertriebszentrale in Kornwestheim konnten Sie Ihren Vertriebspartnern einen exklusiven Service bieten. Auf Wunsch übernahm die IMMOVATION die gesamte Organisation einer Vertriebs-Veranstaltung. Wer war denn schon alles so an prominenten Vortragsrednern im Lurchi?
Bergmann: „Die Vertriebszentrale in Kornwestheim wurde geschaffen, um Kunden unserer Vertriebspartner die Möglichkeit zu geben, die Chancen des Salamander-Areal mit eigenen Augen zu erleben und seine Entwicklung selbst zu beurteilen. Besondere Persönlichkeiten bei Vertriebsveranstaltungen waren der Extrembergsteiger, Abenteurer und Buchautor Reinhold Messner und Fußballlegende und Manager Rudi Assauer zusammen mit Sportreporter Werner Hansch.
Da wir keine Kapitalanlagen für private Anleger mehr anbieten, haben wir den Betrieb der Vertriebszentrale in Kornwestheim eingestellt.“
Business-Leaders.net: Sie haben 2010 ihre Verkaufsarmada von 47 auf 300 Vertriebspartner aufstocken können, wie sieht es heute aus?
Bergmann: „Da wir keine Kapitalanlagen für private Anleger mehr anbieten, haben wir unser Vertriebspartnernetz nach der Platzierung des 3. Immobilienfonds nicht mehr erweitert. In Rahmen der Betreuung noch bestehender Kundenverträge sind wir natürlich weiterhin Ansprechpartner für unsere ehemaligen Vertriebspartner.“
Business-Leaders.net: Sie arbeiteten seit 2003 nebenher als Handelsrichter am Handelsgericht Kassel. Was war denn Ihr persönlich spannendster Fall und wie haben Sie entschieden?
Bergmann: „Hier kann ich aus standesrechtlichen Gründen keine Angaben machen.“
Business-Leaders.net: Sie unterstützen den Laufsport wie etwa den EAM Kassel Marathon, den Nordhessencup oder den 2018 gegründeten Laufteam Kassel e.V. Sie sind selbst passionierter Läufer, wie kam es dazu und was lieben Sie am Laufen?
Bergmann: „Das Laufen macht mir wirklich Spaß. Es ist für mich ein guter Ausgleich für meine Arbeit, die sich fast ausschließlich im Büro abspielt. Hinzu kommt, dass ich als erfolgreicher Unternehmer etwas Positives für die Region tun möchte, in der ich lebe und das Unternehmen ansässig ist. Am Laufen gefällt mir, das ich dabei wirklich abschalten kann und das Gemeinschaftsgefühl, dass man bei den Veranstaltungen der meist kleinen Sportvereine in der Region erleben kann. Neben dem ehrenamtlichen Engagement unterstütze ich auch Top-Athleten des Laufteams Kassel, wie zum Beispiel die deutsche Olympiahoffnung und aktuelle Vize-Weltmeisterin im Halb-Marathon Melat Kejeta. Spitzensportler wie sie sind für viele in den Vereinen ein Vorbild und ein Ansporn, selbst sportlich aktiv zu sein.“
Business-Leaders.net: Sie könnten ja persönlich überall hinziehen und leben. Warum hängen Sie aber so treu an der hessischen Metropole Kassel?
Bergmann: „Kassel mag für manche kein Standort sein, den sie für ein Unternehmen wie die IMMOVATION wählen würden. Aber Kassel liegt in der Mitte Deutschlands und andere Regionen sind von hier aus in relativ kurzer Zeit erreichbar – ein klarer Vorteil, wenn man Immobilien in ganz Deutschland verwaltet und Projekte entwickelt. Außerdem fühle ich mich auch persönlich mit der Region verbunden, da ich hier aufgewachsen bin.“
Business-Leaders.net: Sie sind vor einem Jahr mit Ihrem Firmenhauptsitz in die ehemalige Hindenburg-Kaserne innerhalb Kassels umgezogen. Müssen Sie für Ihre 80 Mann und Frau starke Mitarbeitertruppe manchmal wie ein General denken und handeln? Haben Sie selbst gedient, in welcher Truppe?
Bergmann: „Wenn‚ wie ein General denken‘ bedeutet, dass man als Unternehmer Dinge vorausplanen und strategisch denken sollte, um erfolgreich zu sein, dann ist die Antwort ‚ja‘. Als Führungsstil ist das aber sicher nicht mehr zeitgemäß. Ich sehe die Arbeit für die IMMOVATION als Teamarbeit. Auch die weichenstellenden Entscheidungen für das Unternehmen werden gemeinsam in einem Führungsgremium diskutiert und entschieden.
Ich habe meinen 15-monatigen Wehrdienst bei der Bundeswehr geleistet und war bei der 2. Panzergrenadier-Division in Wolfhagen stationiert.“
Business-Leaders.net: Aus dem Salamander-Schuhfabrik-Areal haben Sie inzwischen einen Wissenschafts-Standort gemacht. Seit Herbst 2020 können dort auf 400 Quadratmetern Mietfläche jährlich 20 Studenten am Studiengang Digital Engineering & Management teilnehmen, der von der Uni Reutlingen angeboten wird. Wie halten Sie es selbst mit dem technologischen Fortschritt? Welche Tools, welche Apps, welche Software erleichtern Ihnen den Arbeitsalltag?
Bergmann: „Die Immobilienbranche ist nach meinem Eindruck tendenziell kein Vorreiter der digitalen Entwicklung. Aber natürlich nutzen wir Tools, wenn sie helfen, Arbeitsprozesse zu rationalisieren oder zu optimieren. Für unseren Immobilienbestand verwenden wir zum Beispiel die Hausverwaltungssoftware Haussoft und für das Projektmanagement setzen wir die BIM-Software ARCHICAD in Verbindung mit Artlantis für das 3D-Rendering ein.
Für den Einsatz von Apps sehen wir derzeit noch keinen zweckmäßigen Anwendungsbereich. Sie werden aber bei den von uns beauftragten Dienstleistungsunternehmen, zum Beispiel bei der Verbrauchsdatenerfassung und -Messung, eingesetzt. Wir verfolgen die Entwicklung des Softwaremarktes und gehen davon aus, dass es in der nächsten Zeit wahrscheinlich auch Einsatzmöglichkeiten für Apps bei der IMMOVATION geben wird.“
Business-Leaders.net: Wo sehen Sie Ihr Geschäftsmodell in zehn Jahren?
Bergmann: „Die Wertschöpfung mit Immobilien wird für die IMMOVATIOM auch in Zukunft weiter im Mittelpunkt des Geschäftsmodells stehen. Zusätzlich werden wir die Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz als Schwerpunkte setzen. Mit der ESG Verordnung hat die EU die Bedeutung der Faktoren Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance) noch einmal herausgestellt. Wir sehen viele Möglichkeiten, nachhaltiges Handeln und Aspekte wie den Klimawandel, den Umweltschutz, soziales Engagement, Compliance und den Anlegerschutz in unser unternehmerisches Handeln zu integrieren. Zum Beispiel bei bautechnischen Maßnahmen an Gebäuden für mehr Energieeffizienz und Ressourcenschonung, solare Energieversorgung sowie die Unterstützung der Elektromobilität durch Ladeeinrichtungen, um die CO2-Bilanz zu verbessern. Gefragt sind auch ‚grüne Wohnformen‘ mit einer klimaausgleichenden Gebäude- und Freiflächengestaltung. Hier gibt es viele Chancen, um das Unternehmen in den nächsten Jahren für die Anforderungen der Zukunft fit zu machen.“
Business-Leaders.net: Wo sehen Sie sich selbst in zehn Jahren, was steht auf Ihrem vision board?
Bergmann: „Ich identifiziere mich vollständig mit der IMMOVATION und der Entwicklung des Unternehmens. Daher gibt es für mich keinen Unterschied in der Vision für meine persönliche Zukunft und der des Unternehmens.“
Business-Leaders.net: Die letzte IMMOVATION-Twitter-Meldung lautete: „Wir suchen Grundstücke, Gebäude, und Revitalisierungs-Objekte, bevorzugt Wohnanlagen bzw. Wohn- und Gewerbe-Immobilien mit Instandhaltungs-Defiziten.“ Wo sollten diese Grundstücke liegen und welche Vorgeschichten wären für Sie am interessantesten?
Bergmann: „Wir suchen bevorzugt Wohn- und Gewerbe-Immobilien im Westen Deutschlands von Bayern bis Schleswig-Holstein. Dabei fokussieren wir unsere Suche nicht auf A-Standorte, sondern auf die Peripherie mittlerer Großstädte und Ballungsräume. Geplant ist, Objekte mit Instandhaltungsdefiziten, Sanierungsbedarf und Leerständen systematisch aufzuwerten und so einen Mehrwert zu schaffen. Entscheidend für einen möglichen Ankauf ist die lokale Mikrolage. Konkret heißt das, unser Research hat die Aufgabe, das Umfeld angebotener Objekte im Detail unter die Lupe zu nehmen. Es geht darum, auch das auf den ersten Blick nicht sichtbare Entwicklungspotenzial zu erkennen und einzuschätzen.“
Business-Leaders.net: Herr Bergmann, wir danken für das Interview.
Den ersten Teil des Interviews: Lars Bergmann (IMMOVATION AG): Geldsegen für Immobilien-Investoren lesen Sie auf SCOREDEX News.