Eine hohe Inflation – verbunden mit einer marktorientierten Geldpolitik der EZB – und die hohen Renditen für deutsche Bundesanleihen treibt die Bauzinsen – Entwicklung auf ein neues Jahreshoch. Wer sich heute eine Immobilie finanzieren lassen möchte muss aktuell zwischen 3,78 bis 4,29 Prozent Zinsen zahlen. Die Bauzinsen haben sich seit Jahresbeginn 2022 vervierfacht –  Wie ist die Prognose der Bauzinsen für 2025? Steigen die Bauzinsen ins Uferlose?

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Wo liegen die Bauzinsen heute?

Die 10-jährige Bundesanleihe dient als ein wichtiger Orientierungspunkt für die Bewertung der Zins-Entwicklung für Bauzinsen. Sinkt die Rendite der Bundesanleihe, sinken auch die Baufinanzierungszinsen – und umgekehrt. So sieht die Entwicklung der Bauzinsen aktuell aus:

Die Zinsen für eine Baufinanzierung (Stand 01.11.2022)

LaufzeitArt der FinanzierungZinsen p.a. in %
5 JahreHypothekendarlehen3,78 %
10 JahreHypothekendarlehen3,95 %
15 JahreHypothekendarlehen4,09 %
20 JahreHypothekendarlehen4,11 %
30 JahreHypothekendarlehen4,29 %

 

Stand 01.10.2013 lag der Durchschnittszins … (Bauzinsen Historie 2013)

LaufzeitArt der FinanzierungZinsen p.a. in %
10 JahreHypothekendarlehen2,5 %
20 JahreHypothekendarlehen3,21 %
30 JahreHypothekendarlehen3,48 %

 

 

Wie lautet die Prognose für die Bauzinsen 2025 ?

Die Zeiten der günstigen Bauzinsen sind vorbei. Experten erwarten weiter steigende Baufinanzierungszinsen mit deutlichen Schwankungen. Für diese Prognose der Bauzinsen bis 2025 spricht vor allem, dass die Europäische Zentralbank aufgrund der hohen Inflation ihre Geld- und Zinspolitik weiter an den Markt anpassen wird. Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von der Geld- und Zinspolitik der EZB und den Inflationserwartungen ab. Wird die EZB die Leitzinsen im Dezember erneut erhöhen, könnte der Bauzins für alle Zinsfestschreibungen noch einmal am Jahresende steigen.

Kenner der Branche rechnen bis zum Jahresende mit einer Entwicklung um die 4% mit leicht steigender Tendenz. Man rechne also Mitte 2024 mit Baufinanzierungskosten zwischen 4,5 und 4,8%, so die Experten. „In den nächsten Monaten werden wir hohe Ausschläge in beide Richtungen sehen. Ich rechne damit, dass die Baufinanzierungszinsen am Jahresende bei rund 4 % liegen“, meint Michael Neumann. „Der Gipfel bei der Inflation steht noch aus. Die EZB wird auch im nächsten Jahr an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet für die mittelfristige Zinsentwicklung: weiter steigende Bauzinsen.“  

Prognose Bauzinsen 2022
Prognose Bauzinsen 2022

 

EZB hält Kurs und erhöht die Leitzinsen – Einfluss auf die Bauzinsen 2023 – 2025? 

Die Europäische Zentralbank (EZB) arbeitet mit ihrer aktuellen Geldmarktpolitik gegen die Rekord-Inflation im Euroraum. Bereits zum dritten Mal hintereinander erhöht sie den Leitzins – und zwar mit einem Wums von jeweils 0,75 Prozentpunkte. 

Die EZB-Währungshüter um Notenbank-Chefin Christine Lagarde weitere Leitzinserhöhungen, um den Preisschub im Euroraum mittelfristig zu bremsen. Im September war die jährliche Inflationsrate im Euroraum auf  9,9 % gestiegen. In Deutschland  sogar auf 10,9 %. „Die EZB sollte ihre Leitzinsen in den kommenden Monaten weiter entschieden anheben und sich nicht von der anbahnenden Rezession irritieren lassen“, fordert Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank. Die letzte Zinssitzung der EZB in diesem Jahr findet am 15. Dezember statt. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die EZB die Leitzinsen dann um weitere 0,5 Prozentpunkte erhöhen wird.

Der EZB-Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf die Zinsentwicklung der Bauzinsen, kann aber als indirekter Einflussfaktor gewertet werden. Banken erhöhen oder senken ihre Zinsen, wenn zu erwarten ist, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins verändern wird. Die Bauzinsen bewegen sich also in der Regel früher, bevor die EZB den Leitzins verändert. Insofern hat der Leitzins nur einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. 

Mit dem EZB-Leitzins wird der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. 

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Fallen die Immobilienpreise?

Seit einem Jahrzehnt boomt der Immobilienmarkt, jetzt könnte es ungemütlich werden. Für Immobiliensuchende und Mieter bedeutet das -na klar- ein Kostenanstieg. Bis Ende 2021 waren die Baufinanzierungszinsen extrem günstig, während die Immobilienpreise stetig stiegen. Eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien traf auf ein knappes Angebot. Und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis. Der Immobilienmarkt war nur ein Verkäufermarkt.

Die aktuelle Zinsentwicklung könnte das Verhältnis im Immobilienmarkt jedoch neu justieren. Daraus ergibt sich für Kaufwillige deutlich mehr Spielraum für Verhandlungen. Verkäufer sind verhandlungsbereiter. Besonders bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer unzureichenden Energieeffizienz müssen die Verkäufer den Kaufwilligen preislich deutlich entgegenkommen. Danach befinden sich die Preise für Immobilien in den Metropolen Hamburg, Hannover, Berlin und München zwar nicht im Sturzflug, aber teilweise sinken die Immobilienpreise minimal. 

Aktuellen Zahlen zeigen, dass das Preisniveau in den Metropolregionen zwar immer noch hoch ist, doch der Immobilienmarkt verändert sich zunehmend und stetig. Die Nachfrage nach Wohnraum ist trotz hohem Kostendruck weiterhin stark ausgeprägt. 

Zinswende: Sollte ich jetzt eine Baufinanzierung abschließen?

Aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung ist die Frage schwer zu beantworten, ob ein Immobilienkauf jetzt sinnvoll ist.  Denn auch zum Jahresende ist es wahrscheinlich, dass die Bauzinsen weiter steigen und somit auch die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Auch die Immobilienpreise  werden sich weiter auf hohem Niveau durchsetzen. Die Nachfrage ist immer noch größer als das Angebot. 

Unserer Tipp: Finden Sie eine passende Immobilie zum angemessenen Kaufpreis außerdem ist die Finanzierung erschwinglich, dann warten Sie nicht zu lange mit Ihrer Entscheidung. Die Bauzinsen befinden sich aktuell noch auf einem moderaten Niveau.

Wie viel teurer könnte eine Baufinanzierung werden?

Natürlich verteuert sich die Baufinanzierung auch bei einem kleineren Zinsanstieg. Warten Sie zu lange, Sie müssen Ihre Baufinanzierung zu einem höheren Zinssatz abschließen, steigen die Zinskosten und Sie müssen auch eine höhere Monatsrate tragen. Die Bauzinsen werden sich spätestens in 10 Jahren wieder stabilisieren, aber möchten Sie solange warten? Eine genaue Prognose der Bauzinsen kann man heute noch nicht abgeben, man darf aber damit rechnen, dass die EZB und Fed weitere Zinsanhebungen planen.

Hier einige Tipps für Bauwillige…

Kein oder zu geringes Eigenkapitalanteil – dann Finger weg!

Als Bauwilliger sollte man maximal 90% des finalen Kaufpreises finanzieren lassen. Theoretisch ist es natürlich möglich auch 100 Prozent durch eine Bank zu finanzieren. Einige Banken rechnen bei der Finanzierung auch Eigenleistungen als Eigenkapital, die sogenannte Muskelhypothek. Somit bleibt dem Käufer zum Beispiel der komplette Innenausbau als Eigenleistung. Man sollte nicht vergessen, dass man diese Leistungen neben seiner eigentlichen Arbeit in angemessener Zeit erledigen muss ,ohne dass zusätzliche Kosten für Bauhelfer entstehen.

Erwerbsnebenkosten sollten immer vom Käufer aus Eigenmitteln finanziert wäre. Dies wäre die Grunderwerbssteuer die Kosten für Makler und Notar. Insgesamt gilt, je geringer die Eigenkapitaldecke ist, desto höher wird der Kreditzins und somit die Gesamtfinanzierung.

Wenn die monatliche Belastung zur Belastung wird…

Sie kennen Ihren Bankberater schon seit Jahren und er kennt sie und ihre wirtschaftlichen Verhältnisse. Nicht selten kommt es vor, dass ihr Berater ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit „ schön rechnet“, um Sie als Kunden nicht zu verlieren. Das Ergebnis sind nicht selten zu hohe monatliche Kreditbelastungen, die dann auf lange Sicht nicht bedient werden können.

Als Faustregel sollte gelten, dass maximal 40 – 50% des Haushaltseinkommens zur Finanzierung der Immobilie kalkuliert werden. Vergessen Sie dabei nicht, dass sie während der Tilgungsphase erwerbslos oder arbeitsunfähig werden können. Decken Sie dieses Risiko immer mit einer entsprechenden Versicherung ab.

Hausbank des Vertrauens?

Im Laufe der Jahre entsteht zwischen ihrem Bankberater und Ihnen meist ein Vertrauensverhältnis. Nach reiflicher Überlegung haben sie sich entschlossen eine Immobilie zu erwerben und bitte Ihren persönlichen Bankberater um ein Angebot. Sie fühlen sich ihm moralisch verpflichtet keine andere Bank in Betracht zu ziehen. Es gibt in Deutschland über 200 Baufinanzierer, die in der Regel günstigere Konditionen als ihre Hausbank anbieten. Daher lohnt sich immer der Blick über den Tellerrand und damit zu Vergleichsportalen im Bereich der Baufinanzierung.

Der Kredit war zu knapp – Nachfinanzierung

Haben sie ihre Kredithöhe nicht korrekt ermittelt, benötigen Sie eine Nachfinanzierung. Dies sollten Sie unbedingt vermeiden, denn diese Nachfinanzierung wird in der Regel durch die Bank mit einem höheren Sollzins versehen. Lassen Sie sich also Zeit, wenn sie ihre Gesamtkosten für einen Hausbau ermitteln. Vergessen Sie auch nicht die Kosten für Garten, Carport Komma oder die Einbauküche.

Zu großzügig kalkuliert – das kostet extra…

Nachdem sie ihren Gesamtkreditbedarf ermittelt haben prüft die finanzierende Bank die Plausibilität ihre Kostenrechnung. Bei entsprechender Bonität sieht die Bank oft keine Veranlassung, einen zu hoch ermittelten Kreditbedarf bei Ihnen zu reklamieren. Wenn sich zum Ende der Bauphase jedoch herausstellt, dass ihr Gesamtkreditbedarf zu hoch kalkuliert war und die Kreditsumme nicht vollständig in Anspruch genommen werden soll, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Deshalb empfiehlt es sich bei der Berechnung des Fremdkapitalbedarfs auch Fachleute hinzuzuziehen.

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