Alarmstufe Rot: Immobilienkrise erschüttert den deutschen Markt

Die Immobilienkrise 2023 hat Thomas Olek (CEO Neon Equity AG) bereits 2022 vorhergesagt

Leider hat Thomas Olek, CEO der Equity AG und Großaktionär) mit seiner Vorhersage für das Immobilienjahr 2023 recht behalten. Bereits 2022, in den Anfängen der sich langsam nähernden Gewitterfront auf dem Immobilienmarkt kam Thomas Olek im Interview zu der Feststellung, dass es 2023 ungemütlich für Projektentwickler wird. Die Immobilienkrise hat Thomas Olek prophezeit:

Thomas Olek 2022:

Der Immobilieninvestor Olek erwartete für 2023 eine schwere Krise für Immobilienaktien und Gewerbeimmobilien, wie Handels- und Logistikimmobilien oder Hotels. „Milliarden an Immobilienwerten und Immobilienaktien werden 2023 verdampfen“, sagte der Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender von NEON Equity, in der Sonderausgabe für WELT-Abonnenten zum Jahreswechsel 2022/2023.

Wie dramatisch die Lage noch werden kann, ließ sich bereits im Dezember 2022 an den Kursverlusten der großen Immobiliengesellschaften erkennen. Die Marktkapitalisierung der Branche sank von Januar bis Dezember 2022 um 57 Milliarden Euro auf 55 Milliarden Euro. Innerhalb eines Jahres haben sich die Aktien halbiert.

Drastische Verluste machten 2022 (also vor der Immobilienkrise) etwa die Hamburger TAG Immobilien AG (minus 2,6 Milliarden Euro auf jetzt 800 Millionen Euro) oder die Berliner Deutsche Wohnen SE (minus acht Milliarden Euro auf jetzt aktuell rund 7,7 Milliarden Euro) oder die Bochumer Vonovia SE (minus 22 Milliarden Euro auf nur noch 17 Milliarden Euro).

Olek 2022: „Nur Traumtänzer glauben jetzt noch, dass es sich im nächsten Jahr wieder normalisiert.“

Nun ist passierte, wovor Thomas Olek 2022 eindringlich gewarnt hat. Jede Woche melden neue Projektentwickler Insolvenz bei den Amtsgerichten an. Im Stundentakt mehren sich die Hiobsbotschaften über geplatzte Fonds, gekürzte oder gestrichene Renditen und Totalausfälle. Und das ist erst der Anfang… Die Immobilienkrise ist erst am Anfang ihrer Entwicklung.

Welche Projektentwickler haben in den letzen Wochen Insolvenz angemeldet?

Es gibt ca. 9000 Projektentwickler auf dem Deutschen Immobilienmarkt. Branchenkenner und Experten sind sich darin einig, dass sich diese Zahl wird sich im Verlauf dieses Jahres und zu Beginn 2024 deutlich nach unten korrigieren wird.

Hier die aktuellen Insolvenzen 2023 (Stand 26.08.2023)

• Revitalis Hamburg
• Centrum-Gruppe
• Project Immobilien (3 Insolvenzen in der Gruppe, für Project Real Estate AG wird der Insolvenzantrag zeitnah erwartet)
• Project-Immobilien-Gruppe (PI) 
• Development Partner
• Euroboden GmbH
• 4bricks
• Gerchgroup AG

Diese Aufzählung ist nicht abschließend und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Genannt sind nur die bekannten Unternehmen. Die Zahl der Insolvenzen nimmt täglich zu. Branchenkenner sind besorgt, vielen Anlegern steht der Angstschweiß auf der Stirn weil Immobilienfonds auf der Kippe stehen und die Immobilienkrise riesige Mengen an Kapital vernichten wird.

 

Ein Insider aus der Immobilienbranche wußte unserer Redaktion am 23.08.2023 am Telefon zu berichten:

„…ein Skandal, weil alle den Hals nicht voll genug bekommen konnten…die großen Kracher mit Vonovia, DIC, Aroundtown und den anderen Großen kommen erst noch. Das wird eine riesige Flutwelle, wie es sie noch nie gab. Was habe ich Dir im Dezember 22 gesagt: Die zusammenbrechenden Developer sind die ersten Regentropfen der Sintflut. Genau da sind wir jetzt…Die Immobilienkrise ist nicht mehr aufzuhalten…“

Immobilienbranche in Turbulenzen:

Pleitewelle bei Projektentwicklern erschüttert den Markt

Die große Immobilienkrise in Deutschland wird jetzt deutlich sichtbar! Nach einer mehr als zehn Jahre dauernden traumhaften Welt, wo Projektentwickler am Immobilienmarkt mit quasi abgeschafften Zinsen Projekte hochziehen und fantastische Renditen einstreichen konnten, sehen wir jetzt bei vielen Anbietern ganz plötzlich die Insolvenz! Aus dem Nichts kam diese Entwicklung nicht – wer hinsah, konnte sie anrollen sehen. Und die aktuellen Insolvenzen in sehr kurzer Zeit dürften erst der Anfang sein!

Die deutsche Immobilienlandschaft erlebt derzeit eine beunruhigende Phase, da innerhalb weniger Wochen einige renommierte Projektentwickler Insolvenz anmeldeten. Diese alarmierende Entwicklung enthüllt die immer deutlicher werdende Immobilienkrise im Land. Unter den Betroffenen ist der Hamburger Anbieter Revitalis, der nach Insiderinformationen die Insolvenz anmeldete, obwohl er Pläne für die Schaffung von etwa 500 Wohnungen allein in Hamburg hatte. Bereits im Juli hatte die Centrum-Gruppe aus Düsseldorf ebenfalls Insolvenz angemeldet. Experten warnen vor einem „toxischen Dreieck“ aus drastisch steigenden Kosten, höheren Zinsen und einem nahezu zum Erliegen gekommenen Investmentmarkt, was zu den massiven Problemen in der Branche beiträgt, so berichtete ein Brancheninsider. Die Schuldenlast, die aus diesen Entwicklungen resultiert, übersteigt die verfügbaren liquiden Mittel erheblich. Vor diesem Hintergrund halten es Experten als dringend notwendig eine umfassende Restrukturierung einzuleiten, um Schlimmeres durch die Immobilienkrise zu verhindern.

Die Situation verschärft sich rapide, wie die jüngsten Ereignisse zeigen. Die Insolvenzen der Projektentwickler verdeutlichen, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt langsam Fahrt aufnimmt und noch kein Ende in Sicht ist.

Ein weiteres Problem liegt darin, dass die steigende Anzahl von Insolvenzen bei den Banken Sorgen auslösen. Diese werden dazu neigen, bestehende Kredite bei ihren Kunden genauer zu überprüfen, was einen potenziellen Lawineneffekt auslösen und die Immobilienkrise weiter verschärfen könnte.

Der Projektentwickler Euroboden meldete Insolvenz an, hauptsächlich aufgrund der verschlechterten kurz- bis mittelfristigen Finanz- und Liquiditätsplanung. Dies wurde durch das unerwartete Scheitern von Verkaufsbemühungen für verschiedene Grundstücke verursacht. Ebenfalls im August 2023 meldete der Anbieter Project Immobilien Insolvenz an, wobei es um etwa 60 Immobilienprojekte bundesweit geht. Ein entscheidender Faktor für die Insolvenz sind nach Angaben der Unternehmen die drastisch gestiegenen Baukosten infolge des Ukraine-Konflikts. Diese Kostensteigerungen in der Immobilienkrise konnten offenbar nicht an die Kunden weitergegeben werden. Auch der Anbieter Development Partner konnte sich der Pleitewelle nicht entziehen und meldete in der vergangenen Woche ebenfalls Insolvenz an.

Die Immobilienbranche steht angesichts dieser beginnenden, beispiellosen Serie von Insolvenzen vor sehr großen Herausforderungen, und die Auswirkungen könnten weitreichend sein, da die Instabilität in der Branche zunimmt.

Revitalis Hamburg

(Hamburg) Es ist der 14.07.2023, ein weiterer Projektentwickler stellt einen Insolvenzantrag. Diesmal ist es der Hamburger Immobilienentwickler Revitalis , fast zeitgleich mit mehreren Gesellschaften der Project Immobilien Gruppe aus Nürnberg, der von der Immobilienkrise betroffen ist.

Projekte von Revitalis: Auf der Webseite des Unternehmens werden aktuelle Projekte in Hamburg mit insgesamt etwa 500 Wohnungen vorgestellt. Darüber hinaus gibt es mehr als 900 weitere Wohnungen an verschiedenen Standorten in Deutschland.

Geschäftsbetrieb und Verhandlungen: Trotz der Insolvenz geht der Geschäftsbetrieb weiter. Es gibt laufende Verhandlungen mit den Geldgebern der Bauvorhaben – einschließlich Versorgungswerken, Banken und Volksbanken – über die weitere Finanzierung der Projekte.

Investorensuche: Der vom Gericht eingesetzte Sachwalter, Sven-Holger Undritz, ist in Gesprächen mit verschiedenen potenziellen Investoren für Revitalis. Eine erfolgreiche Vereinbarung könnte bedeuten, dass das Unternehmen fortgeführt wird.

Historische Investitionen von Revitalis: Seit seiner Gründung im Jahr 2011 hat Revitalis Investitionen in Höhe von mehr als 1,6 Milliarden Euro getätigt.

Ursachen für finanzielle Probleme: Laut Undritz, der auch für andere Unternehmen in ähnlichen Positionen gearbeitet hat, sind die finanziellen Schwierigkeiten von Revitalis auf die gleichen Faktoren zurückzuführen, die auch andere Projektentwickler belastet haben: rasante Anstiege der Zinsen und Baukosten bei gleichzeitig fallenden Immobilienpreisen. Trotz der Tatsache, dass der Wohnungsbau politisch gewünscht ist, stehen Entwickler wie Revitalis vor Herausforderungen.

 

Centrum-Gruppe

(Düsseldorf) Am 05.Juli 2023 meldet der Investor und Entwickler Uwe Reppegather für die Holding und  weitere zentrale Gesellschaften Insolvenz an. Ziel sei es, die Unternehmen in Eigenverantwortung durch die Immobilienkrise weiterzuführen und neu aufzustellen.

Die Centrum-Gruppe, ein Projektentwickler mit Sitz in Düsseldorf, hat zwischenzeitlich zahlreiche und umfassende Restrukturierungsmaßnahmen eingeleitet. Dies ist aufgrund der aktuellen Marktlage, die durch hohe Kostensteigerungen, gestiegene Zinsen und einen stagnierenden Investmentmarkt geprägt ist, notwendig geworden. Die daraus resultierenden Verbindlichkeiten des Unternehmens übersteigen dessen verfügbare liquide Mittel.

Insolvenzanträge: Die Centrum-Gruppe hat beim Insolvenzgericht Düsseldorf am 5. Juli 2023 mehrere Anträge gestellt. Die Holding und andere zentrale Unternehmensteile planen, Verfahren in Eigenverwaltung durchzuführen. Das Gericht hat diesen Anträgen zugestimmt.

Ziel der Restrukturierung: Das Ziel der Restrukturierungsmaßnahmen ist es, das Unternehmen und die Arbeitsplätze zu erhalten und tragfähige Projekte fortzusetzen.

Berater und Begleitung: Arndt Geiwitz von der Kanzlei SGP Schneider Geiwitz ist der Generalbevollmächtigte des Unternehmens in diesem Verfahren. Dr. Frank Kebekus von der Kanzlei Kebekus@Zimmermann wird das Eröffnungsverfahren als vom Gericht bestellter vorläufiger Sachwalter beaufsichtigen.

Marktsituation: Der aktuelle Markt ist durch hohe Kostensteigerungen, höhere Zinsen und einen stagnierenden Investmentmarkt gekennzeichnet. Diese Faktoren haben zu erheblichen finanziellen Belastungen für die Centrum-Gruppe geführt.

Zukunftsperspektive: Trotz der gegenwärtigen Schwierigkeiten ist Geiwitz optimistisch hinsichtlich der Zukunft der Projekte des Unternehmens. Diese liegen in Toplagen der großen Metropolen in Deutschland, darunter Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München.

Unternehmenshistorie: Die Centrum-Gruppe wurde 1998 in Düsseldorf gegründet und hat einige bemerkenswerte Projekte entwickelt, darunter das „KII“ in Düsseldorf und das „Kudamm Eck“ in Berlin.

Weitere Entwicklungen: Anfang Juli beantragte die Centrum-Gruppe die Insolvenz in Eigenverwaltung für ihre Holding und andere Gesellschaften. Es gibt jedoch 100 Einzelgesellschaften, von denen weitere nun Insolvenzanträge gestellt haben.

Project Immobilien

(Düsseldorf) Am 06.Juli 2023 stellte die Düsseldorfer Project Immobilien AG beim Amtsgericht Düsseldorf drei Anträge auf Eröffnung von Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung. Für die Project Real Estate AG wird der Insolvenzantrag zeitnah erwartet.

Ziel der Restrukturierung: Das Ziel der Restrukturierungsmaßnahmen ist es, das Unternehmen und die Arbeitsplätze zu erhalten und tragfähige Projekte in und nach der Immobilienkrise 2023 fortzusetzen.

Berater und Begleitung: Arndt Geiwitz von der Kanzlei SGP Schneider Geiwitz ist der Generalbevollmächtigte des Unternehmens in diesem Verfahren. Dr. Frank Kebekus von der Kanzlei Kebekus et Zimmermann wird das Eröffnungsverfahren als vom Gericht bestellter vorläufiger Sachwalter beaufsichtigen.

Marktsituation: Der aktuelle Markt ist durch hohe Kostensteigerungen, höhere Zinsen und einen stagnierenden Investmentmarkt gekennzeichnet. Diese Faktoren haben zu erheblichen finanziellen Belastungen für die Centrum-Gruppe geführt.

Zukunftsperspektive: Trotz der gegenwärtigen Schwierigkeiten ist Geiwitz optimistisch hinsichtlich der Zukunft der Projekte des Unternehmens. Diese liegen in Toplagen der großen Metropolen in Deutschland, darunter Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt und München.

Unternehmenshistorie: Die Centrum-Gruppe wurde 1998 in Düsseldorf gegründet und hat einige bemerkenswerte Projekte entwickelt, darunter das „KII“ in Düsseldorf und das „Kudamm Eck“ in Berlin.

Weitere Entwicklungen: Anfang Juli beantragte die Centrum-Gruppe die Insolvenz in Eigenverwaltung für ihre Holding und andere Gesellschaften. Es gibt jedoch 100 Einzelgesellschaften, die nun in naher Zukunft Insolvenzanträge stellen werden.

 

Development Partner

(Düsseldorf) Am 04. August 2023 stellt die Gesellschaft „Development Partner“ einen Insolvenzantrag beim Amtsgericht Düsseldorf. Das Unternehmen beabsichtigt, eine umfassende Restrukturierung durchzuführen und hat eine Eigenverwaltung in der Immobilienkrise beantragt.

1. Vorläufiger Sachwalter: Das Gericht hat den Insolvenzantrag anerkannt und den Rechtsanwalt Georg F. Kreplin von der Kanzlei KKN Rechtsanwälte als vorläufigen Sachwalter bestellt.

2. Weitere Insolvenzanträge: Neben der Hauptfirma wurden auch für einige ihrer Projektgesellschaften Insolvenzanträge eingereicht. Dies geschah unabhängig davon, ob die Projekte fortgesetzt werden könnten oder nicht.

3. Berater während der Restrukturierung: Das Unternehmen wird während der Restrukturierungsphase von der Wirtschaftskanzlei SGP Schneider Geiwitz begleitet. Die Experten Christian Plail und Arndt Geiwitz übernehmen wichtige Rollen im Verfahren.

4. Bedeutende Projekte: Trotz der Insolvenzanträge sind einige namhafte Projekte des Unternehmens, wie der IBM-Campus in Ehningen und das „Elements“-Projekt in Berlin, nicht betroffen. Diese Projekte werden weiterhin als vielversprechend eingestuft.

5. Ursache der finanziellen Schwierigkeiten: Das Unternehmen gibt an, dass seine Liquiditätsreserven aufgrund anhaltender Marktherausforderungen aufgebraucht sind. Zu den genannten Gründen gehören steigende Baukosten, hohe Zinsen, Zurückhaltung von Finanzinstituten bei Darlehensvergaben und gesunkene Immobilienbewertungen. Die Nachfrage von potenziellen Käufern hat ebenfalls nachgelassen.

6. Betroffenheit des Mutterkonzerns: Es ist derzeit unklar, wie und in welchem Ausmaß der Mutterkonzern IMFARR von der Situation betroffen ist.

7.  

Euroboden GmbH

(München) Am 04.08.2023 stellte die Euroboden GmbH als Konzernobergesellschaft beim Amtsgericht München einen Antrag auf Insolvenz. Die Insolvenzantragsgründe der ebenfalls insolventen Tochtergesellschaften sind unter anderem die Folgen von Konzernverflechtungen mit  der Euroboden GmbH.

Die Euroboden GmbH, Projektentwickler und Bauträger von anspruchsvollen Wohn- und Bauprojekten in München, dem Münchner Umland und Berlin, hat aufgrund drohender Zahlungsunfähigkeit einen Antrag auf Insolvenzeröffnung gestellt. Es gibt verschiedene Gründe, die zu dieser Entscheidung geführt haben:

Finanzielle Schwierigkeiten: Es gab unerwartete Schwierigkeiten beim Verkauf von Grundstücken, wodurch erwartete Einnahmen in zweistelliger Millionenhöhe nicht realisiert werden konnten.

Marktschwierigkeiten: Der Immobilienmarkt zeigt in der Immobilienkrise weiterhin negative Aussichten, mit erheblich gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und einem deutlichen Rückgang der Nachfrage auf Käuferseite.

Finanzierungsprobleme: Es gab eine Zurückhaltung von Finanzierern, was die Finanzierung von Projekten erschwerte.

Infolgedessen hat das Amtsgericht München Rechtsanwalt Oliver Schartl zum vorläufigen Insolvenzverwalter ernannt. Er ist auf Betriebsfortführungen und Sanierungen spezialisiert und wird die wirtschaftliche Lage von Euroboden prüfen, um den Geschäftsbetrieb zu stabilisieren.

One Square, das die Interessen der Gläubiger vertritt, wurde zum Mitglied im vorläufigen Gläubigerausschuss bestellt. Es ist das Ziel von One Square, den Interessen der Anleihegläubiger gerecht zu werden und sie während des gesamten Prozesses zu vertreten.

Insgesamt hat die Euroboden-Gruppe derzeit etwa 60 Projektgesellschaften, von denen etwa 25 noch Eigentümer einer Immobilie sind. Eine Rendite für die Anleihegläubiger könnte nur durch den Verkauf der gesamten Gruppe oder aus dem Eigenkapitalwert der Projekte generiert werden.

Für die Anleihegläubiger wird eine Anleihegläubigerversammlung im eröffneten Verfahren einberufen, bei der über die Wahl eines gemeinsamen Vertreters entschieden wird.

 

4bricks

(Essen) Am 27.04.2023 stellte die 4bricks GmbH, ein Immobilienentwickler aus Essen, einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das eigene Vermögen beim Amtsgericht Essen.

Finanzielle Schwierigkeiten: Immobilienentwicklungsunternehmen 4bricks GmbH aus Essen hat beim Amtsgericht Essen einen Insolvenzantrag gestellt. Am 27. April 2023 wurde das vorläufige Insolvenzverfahren angeordnet, wobei Rechtsanwalt Georg Kreplin als vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt wurde. Ein Team von Experten wird nun zusammenarbeiten, um Sanierungslösungen für das Unternehmen zu finden. Die 4bricks GmbH ist die Hauptgesellschaft der 4bricks-Gruppe. Diese Gruppe besteht aus der Holdinggesellschaft und sieben anderen Unternehmen in Deutschland, die nicht direkt von diesem Insolvenzantrag betroffen sind.

Marktschwierigkeiten: Der Grund für den Insolvenzantrag sind mehrere Herausforderungen, denen sich die 4bricks-Gruppe gegenübersieht. Diese Herausforderungen sind insbesondere auf die jüngsten Veränderungen im Immobilienmarkt zurückzuführen, die durch die Ukraine-Krise, Zinsveränderungen und steigende Baukosten verursacht wurden.

Finanzierungsprobleme: Der Geschäftsführer der 4bricks GmbH, Guido Schürken, gab an, dass trotz Bemühungen in den letzten 14 Tagen, die Liquiditätsprobleme des Unternehmens nicht kurzfristig gelöst werden konnten. Er betonte die Schwere der Situation in der Immobilienkrise, insbesondere für Gläubiger und Mitarbeiter, versprach jedoch, weiterhin nach Lösungen zu suchen und die Gläubiger über Fortschritte auf dem Laufenden zu halten.

 

Gerchgroup AG

(Düsseldorf) Der Düsseldorfer Immobilienkonzern Gerchgroup hat am 23.08.2023 als nächster Projektentwickler Insolvenz angemeldet. Vier Dachgesellschaften des bundesweit agierenden Projektentwicklers haben beim Amtsgericht Düsseldorf Anträge auf Insolvenz des eigenen Vermögens eingereicht. Das Gericht hat den Anträgen stattgegeben.

Art der Insolvenz: Die Gerchgroup hat einen Antrag auf ein gerichtliches Sanierungsverfahren in Eigenverwaltung gestellt. Hierbei bleibt das Management des Unternehmens im Amt, wird jedoch von einem Sachwalter überwacht.

Vorläufiger Sachwalter: Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Rechtsanwalt Jens M. Schmidt als vorläufigen Sachwalter bestimmt. Zusätzliche Unterstützung erhält das Management von Sanierungsexperten.

Projekte der Gerchgroup: Das Unternehmen hat Projekte mit einem Gesamtvolumen von etwa vier Milliarden Euro in der Entwicklung, darunter das Laurenz Carré in Köln.

Zukunftspläne: Das Management hat angekündigt, dass es den Betrieb weiterhin uneingeschränkt fortsetzen und mit seinen Partnern Gespräche führen will, um wirtschaftliche Lösungen für die Projekte zu finden. Der vorläufige Sachwalter sieht gute Chancen für eine erfolgreiche Restrukturierung.

Situation der Immobilienentwicklungsbranche: In den letzten Wochen sind mehrere Projektentwickler insolvent geworden. Ein sehr populäres Beispiel ist die Project-Gruppe.

Bundesministerium der Justiz: Es gibt Hinweise darauf, dass ab dem 1. September 2023 wieder ein Prognosezeitraum von zwölf Monaten relevant werden könnte, insbesondere in Bezug auf mögliche Überschuldungen. So sollen die Folgen der Immobilienkrise minimiert werden.

Komplexität der Projektentwicklung: Projektentwicklung in der Immobilienbranche ist komplex und erfordert Fachwissen in vielen Bereichen. In der Vergangenheit konnten hohe Renditen erzielt werden. Fehler, die während der Boomjahre gemacht wurden, haben jedoch nun Konsequenzen für viele Entwickler.

 

Interboden GmbH & Co KG schließt Insolvenz bisher aus

(Ratingen, 25.08.2023) Auch die Interboden GmbH steckt durch die Immobilienkrise in Schwierigkeiten. Hohe finanzielle Verbindlichkeiten bringen das familiengeführte Unternehmen aus Ratingen in finanzielle Schwierigkeiten. Aber einen Antrag auf Insolvenz schließt das Interboden zum jetzigen Zeitpunkt aber aus.

1. Interboden in Schwierigkeiten: Das in Ratingen bei Düsseldorf ansässige Unternehmen Interboden GmbH & co KG, ein mittelständischer Projektentwickler, steht vor finanziellen Herausforderungen. Es laufen Verhandlungen mit Investoren, und eine Finanzspritze von den Eigentümern ist ebenfalls im Gespräch.

2. Herausforderungen in der Immobilienbranche: Die gesamte Branche steht vor Problemen, hauptsächlich aufgrund steigender Baukosten, Lieferengpässen und kürzlich erhöhten Zinsen. Mehrere Unternehmen, darunter die Gerchgroup, Euroboden in München und andere, haben in jüngerer Zeit finanzielle Schwierigkeiten oder gar Insolvenzen gemeldet.

3. Beratung für Interboden: Das Unternehmen hat einen Berater, die Unternehmensberatungsgesellschaft Wieselhuber & Partner, engagiert, um zeitnahe Lösungen für ihre Probleme zu finden und einen Weg vor einer drohenden Insolvenz zu finden.

4. Interbodens Engagement: Das Unternehmen hat eine lange Geschichte und konzentriert sich auf die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, hauptsächlich im Rheinland, aber auch in anderen Städten wie Berlin und Münster.

5. Finanzielle Daten: Interboden hat eine bedeutende Schuldenlast, die von 96 Millionen Euro im Jahr 2020 auf knapp 144 Millionen Euro Ende 2021 gestiegen ist. Die Mehrheit dieser Schulden ist bei Banken, darunter die Kreissparkasse Düsseldorf und die BayernLB.

6. Zukunftsaussichten: Obwohl Interboden in finanziellen Schwierigkeiten steckt, gibt das Unternehmen an, dass es keine überfälligen Schulden hat und plant, seine Verbindlichkeiten weiterhin fristgerecht zu bedienen. Trotz eines Umsatzes von etwa 120 Millionen Euro und rund 140 Mitarbeitern musste das Unternehmen kürzlich Stellen abbauen.

7. Eigentum und Führung: Interboden ist ein Familienunternehmen im Besitz der Familie Götzen. Reiner Götzen, sein Sohn Thomas Götzen und René Maler sind die Geschäftsführer.

 

 

Projektentwickler vor dem Aus: Immobilienmarkt steht vor einer Umstrukturierung

Niklas Köster, Professor für Immobilienwirtschaft an der Fresenius-Hochschule in Hamburg, geht davon aus, dass es jetzt zu einer umfassenden Marktbereinigung kommt. Er prognostiziert, dass etwa 20 bis 30 Prozent der kleinen bis mittelständischen Projektentwicklungsunternehmen vorerst vom Markt verschwinden werden. Dieser Bereinigungsprozess wird voraussichtlich in den nächsten zwei Jahren stattfinden.

Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin der Immobilienbranche. Die Komplexität und die langwierigen Phasen – vom Erwerb eines Grundstücks bis zum Verkauf oder zur Vermietung der fertigen Immobilien – erfordern umfassende Fachkenntnisse in vielen Bereichen. In den guten Jahren lockten hohe zweistellige Renditen am Ende. Während in den Boomzeiten viele Fehler aufgrund der ständig steigenden Immobilienpreise überdeckt werden konnten, holen riskante Akquisitionen oder falsche Entscheidungen der vergangenen Jahre nun viele Entwickler ein.

Beobachter sind besorgt darüber, dass es nun sowohl Development Partner als auch die Project-Gruppe – zwei der größeren Akteure in einem sehr fragmentierten Markt von etwa 9.000 Projektentwicklern in Deutschland – erwischt hat. Im ersten Halbjahr gehörte Development Partner in den Großstädten unterhalb der Metropolen (B-Städte) zu den sechs größten Projektentwicklern, wie eine Auswertung des Analysehauses Bulwiengesa zeigt. Dies geschah noch vor Branchengrößen wie BPD und der Zech Group. Die Project-Gruppe war ebenfalls in den vorderen Rängen des Gesamtrankings von Bulwiengesa vertreten und entwickelt bundesweit etwa 60 Wohn- und Gewerbeimmobilienprojekte.

Die Projektentwickler leiden derzeit nicht nur unter den gestiegenen Baukosten, sondern vor allem auch unter der längeren Erholungsphase an den Immobilienmärkten, die deutlich länger dauert als erwartet. Nachdem viele Akteure das erste Halbjahr der Immobilienkrise frühzeitig abgeschrieben hatten und auf eine Belebung im Herbst hofften, mehren sich mittlerweile die Stimmen, die erst 2025 wieder eine Belebung des Marktes erwarten.

Lars von Lackum, CEO des zweitgrößten deutschen Vermieters LEG, zu dem auch eine eigene Projektentwicklung gehört, sprach zuletzt von einem „desaströsen Juli“ auf dem Transaktionsmarkt. Von Lackum sieht bisher wenig Anzeichen für eine Erholung im Rest des Jahres 2023.

Deutscher Immobilienmarkt erlebt niedrigsten Investment-Umsatz – Herausforderungen für Projektentwickler in der Immobilienkrise 2023

Die Immobilienbranche in Deutschland verzeichnet derzeit den geringsten Gesamt-Investment-Umsatz seit vielen Jahren. Branchenexperten gehen davon aus, dass sich diese Situation frühestens Mitte des nächsten Jahres ändern wird, wenn sich die allgemeine Marktlage im Immobilienbereich wieder stabilisiert hat, wie Christian Plail, gemeinsam mit Arndt Geiwitz von der Wirtschaftskanzlei SGP Schneider Geiwitz als Generalbevollmächtigter für die Restrukturierung von Development Partner, erklärte.

Der Experte für Projektentwicklung, Köster, schätzt, dass insbesondere kleine und mittelständische Unternehmen aktuell gefährdet sind. Diese verfügen oft nicht über ausreichende Rücklagen in der Immobilienkrise und vor allem keinen eigenen Bestand zur Vermietung, um ihren Cashflow zu sichern. Besonders betroffen werden Unternehmen sein, die in den vergangenen fünf Jahren aggressiv in den Markt drängten, übermäßig teure Grundstücke erwarben und deren Projekte nun nicht mehr umgesetzt werden können, so der Experte.

Felix Embacher, Research-Chef bei Bulwiengesa, fügt hinzu: „Das Problem für viele Entwickler ist die Kombination aus steigenden Baukosten, hohen Zinsen, gesunkenen Verkaufsfaktoren an institutionelle Investoren und die gesunkene Investitionsbereitschaft von privaten Kapitalanlegern.“ Als Folge verschlechtert sich die wichtige Kennzahl Loan to Value (LTV) massiv, die den Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Wert der Immobilien misst. Dies ist eine entscheidende Größe in der Branche, die die Finanzierungskonditionen beeinflusst. „Wenn zusätzliches Eigenkapital nicht bereitgestellt werden kann, gerät die gesamte Finanz- und Liquiditätsplanung in Gefahr“, erklärt Embacher.

Insbesondere kleinere Entwickler sind oft so finanziert, dass für jedes Projekt formell eigenständige Projektgesellschaften gegründet werden. Letztlich finanziert sich die Muttergesellschaft jedoch mit dem vorhandenen Eigenkapital von Projekt zu Projekt. „Das bedeutet, wenn eine Projektgesellschaft insolvent ist, fehlt das Eigenkapital für kommende Projekte„, beschreibt Embacher das Problem, das viele Entwickler derzeit konfrontiert.

Immobilienmarkt erwartet Preisrückgänge: Käufer von Projekten halten sich noch zurück

In der aktuellen Situation warten viele der großen Akteure am Markt ab bis die Europäischen Zentralbank (EZB) die Zinsen senkt, bevor sie Projekte erwerben. Immobilienexperten erwarten, dass künftig auch ein verstärktes Interesse von Investoren außerhalb Deutschlands zu erwarten ist. Solvente Investoren aus der Finanzbranche, die Risiken eingehen können, werden jetzt in den Immobilienmarkt investieren und sich Großprojekte von angeschlagenen Unternehmen sichern.

Auch der Schweizer Immobilienmarkt hat seine Probleme. Trotz des knappen Baulands in der Schweiz zeigt Drazen Mijatovic mit der Amagvik AG, dass Neubauprojekte möglich sind. Erfahren Sie im Interview, wie der erfahrene Verwaltungsrat und Investor die Herausforderungen des Immobilienmarkts meistert und welche Strategien deutsche Investoren nutzen können, um in den profitablen Ostschweizer Immobilienmarkt einzusteigen.

Die Vielfalt und die Zersplitterung des deutschen Projektentwicklermarktes (9000 Unternehmen) sorgen dafür, dass selbst bei Insolvenzen einzelner Unternehmen nicht sofort der gesamte Neubau ins Stocken gerät. Im Gegensatz dazu sei die Situation in Ländern, wie z.B. China, wesentlich angespannter, wo allein der Konzern Evergrande ein größeres Projektentwicklungsvolumen aufweise, als alle deutschen Entwickler zusammen (und der zudem erheblich verschuldet ist). Ginge diese Unternehmen in die Insolvenz wären die Folgen weitreichender, als derzeit in Deutschland.

Wir berichten für Sie weiter über dieses spannende Thema. In einem unserer nächsten Beiträge haben wir Wirtschäftsgrößen aus der Branche im Interview befragt wie sie die aktuelle Situation einschätzen und wie die Zukunft der Immobilienbranche aussehen könnte. Also bleiben Sie gespannt…

(HZ)

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