Immobilien-Markt Deutschland 2023. Insider: „Die Erwartung, dass das Karussell wieder langsam losfährt, wird alle dahingehend erschrecken, dass das Karussell dieses Mal rückwärtsfährt.“

Für den Marktausblick 2023 auf den deutschen Immobilien-Markt baten wir  einen sehr aktiven Insider, der aber wegen seiner schonungslosen Einschätzung nicht namentlich genannt werden möchte, um ein Interview.

Business Leaders: Was passiert aus Ihrer Sicht auf dem deutschen Immobilien-Markt?

Insider: „Der deutsche Immobilien-Markt ist vergleichbar mit einem Karussell, was über die Jahre immer schneller gefahren ist. Immer schneller viel zu schnell. Doch die explodierenden Energiekosten und die Berichterstattung über Immobilien-Blasen haben deutlich gebremst.  

Die Mathematik hinter den angehobenen Zinsen mit einer Vervierfachung oder Verfünffachung haben das Karussell zum Halten gebracht.“

 

Immobilien-Markt Deutschland 2023: „Eigenkapital verdampft“

 

Business Leaders: Welche Folgen hat dieser Karussell-Stopp?

Insider: „Insbesondere bei börsennotierten Immobilien-Bestandshaltern verdampft aktuell das Eigenkapital. Short-Attacken amerikanischer Fonds helfen dabei fleißig mit. 

Milliarden von Vermögen lösen sich in Luft auf. Hunderttausende Sparer verlieren Großteile ihrer Vermögen.

Auslaufende Finanzierungen zwingen diese Unternehmen, ihr Tafel-Silber zu verkaufen. Die guten Objekte, die oberhalb der durchschnittlichen Bewertung liegen, werden verkauft, um die Bilanzen zu reparieren, und die schlechteren Objekte werden im Bestand gehalten.“

 

Überangebot an Immobilien führt zu fallenden Preisen 

 

Insider: „Ein Überangebot von Immobilien am Markt in Zeiten, wo die Zins-Mathematik keinen Sinn macht und Institutionelle Investoren ihre eigenen Wunden lecken, führt zu fallenden Preisen (- 25 Prozent bezogen auf den Höchststand) .

Die Hoffnung der Traumtänzer dieser Branche, dass alles im zweiten Halbjahr 2022 wieder besser wird, stirbt zuletzt.“ 

 

Das Karussell wird rückwärtsfahren

 

Insider: „Die Erwartung, dass das Karussell wieder langsam losfährt, wird alle dahingehend erschrecken, dass das Karussell dieses Mal rückwärtsfährt.“

Business Leaders: Was passiert als Nächstes? 

Insider: „Alle börsennotierten Immobilie-Bestandshalter bilanzieren nur nach IRFS. Diese Bilanzen werden durch big 4 (KPMG, EY, PWC, Deloitte) geprüft. Und bei denen ist aktuell aufgrund von Adler und Wirecard die Hölle los. 

Keiner glaubt mehr, was er sieht. Und jeder fordert komfortable Sicherheitsabschläge.“

 

Riesige Bilanzverluste im I. Halbjahr 2023

 

Insider: „Darüber hinaus verlässt man sich nur noch auf die großen Immobilien-Bewerter (CBRE, BNP, JLL et cetera), die jetzt den Markt und die Zinswende in ihre Gutachten mit einpreisen werden. Die Bewertungen in Q1 und Q2 2023, die für die Erstellung der Bilanzen 2022 erforderlich sind, werden deutlich geringer ausfallen als noch im selben Zeitraum im Vorjahr 2022.  

Das hat zur Folge, dass zwischen Mai und Juli 2023 riesige bilanzierte Verluste ausgewiesen werden müssen mit gravierenden Folgen.“

 

„Viele fallen aus dem Karussell“

 

Business Leaders: Welche Folgen wären das? 

Insider: „1.) Neue Finanzierungen mit riesigen Verlusten sind schwierig (Rating). Wer finanziert Verlierer? Wo Eigenkapital verdampft, kann bald alles verschwunden sein.  

2.) Aktionäre verkaufen jetzt erst recht. Wer schon 40 bis 60 Prozent verloren hat, bekommt Angst, alles zu verlieren. Amerikanische Fonds drücken noch mehr auf den Aktien-Kurs.  Aktien-Kurse fallen weiter.  

3.) Der Druck entsteht, noch mehr Immobilien zu verkaufen, was zu einer Halbierung der Immobilien-Preise führen kann.“

Der Insider warnt: „Bei einer schnellen Rückwärts-Fahrt fallen viele aus dem Karussell.“

 

„Nur noch zwei Lösungskonzepte“

 

Business Leaders: Wie lautet Ihr Rat an Immobilien-Händler?

Insider: „Es gibt jetzt nur noch zwei Lösungskonzepte, um diese Firmen zu retten, und die liegen im Geschäftsmodell:  

1.) Buy and hold-Strategie

A) LTV (Loan to value – die zulässigen Verschuldungsgrade – Anmerkung der Redaktion) runter auf 50 Prozent.

B) Aktien kleiner Aktionäre aufkaufen und mit großem internationalen Geld langfristig 4 bis 5 Jahre stabilisieren. 

C) Vielleicht runter von der Börse und raus aus IRFS.

2.) Buy low – Sale high 

Billig kaufen -Teuer verkaufen. Sich zwischen Verkäufer und Käufer stellen (kleine Pakete kaufen und daraus große bauen und raus). 

Am besten gleich als non performing loan.“

 

Asset Manager sollten keine Kredite aufnehmen

 

Business Leaders:  Was sollten Asset Manager jetzt tun?

Insider: „Asset Manager sollten am besten selber keine Immobilien-Kredite aufnehmen. Fleißig arbeiten und die Investoren suchen, die in den nächsten 36 Monaten verstärkt investieren werden.

Ich weiß aber nicht, ob wir uns mit der Wahrheit einen Gefallen tun. Der Überbringer der schlechten Nachricht wird gerne auch mal angegriffen.“

Business Leaders: Danke, dass Sie uns dennoch dieses Interview gaben. (FM)