Vonovia SE, der größte Wohnimmobilienkonzern Deutschlands, hat im zweiten Quartal 2023 einen Verlust von 2,7 Milliarden durch eine erneute Abwertung erlitten, da fallende Wohnungspreise und steigende Zinsen zu erneuten milliardenschweren Abwertungen in ihrem Immobilienportfolio geführt haben. Obwohl vorsichtige Zeichen einer Marktstabilisierung erkennbar sind, stehen langfristige Herausforderungen für Vonovia noch bevor. Das Unternehmen versucht, seine finanzielle Lage zu verbessern, indem es Wohnungen verkauft und Joint Ventures plant. 

Die Probleme von Vonovia sind beispielhaft für die gesamte Immobilienbranche.

Das Kardinalproblem:

Viele Jahre haben sich Wohnimmobilien- und Gewerbeimmobilienkonzerne, wie z.B. Vonovia, mit billigem Geld das Portfolio zusammengekauft. Jetzt, in der Hochzinsphase wird die Sache ernst, denn auslaufende Kredite müssen neu finanziert werden– und das zu wesentlich höheren Zinsen. Zusätzlich erschweren gestiegene Material- und Handwerkerkosten die Investitionen in Neubau und Sanierung. Die Folge davon ist, dass der Immobilienbestand neu bewertet werden muss, dies führte zu erheblichen Abwertungen der Portfolios in der Branche.

Die Kombination aus steigenden Zinsen und fallenden Wohnungspreisen belastet nicht nur Vonovia, sondern auch alle andere Unternehmen der Branche. Hier ist eine nachhaltige Strategie ist zur Bewältigung der hohen Verschuldung und zur Sicherung der finanziellen Stabilität erforderlich, da die Zukunft der Branche stark von der Marktentwicklung und den Zinsen abhängt. Regulatorische Maßnahmen könnten auch die Mieteinnahmen weiter beeinträchtigen. Die Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt hat die Anleger verunsichert und zu einem vorübergehenden Kursrückgang der Vonovia-Aktien geführt. Insgesamt sollte die Branche nicht nur auf Expansion und steigende Immobilienpreise setzen, sondern auch langfristige Strategien entwickeln, um sich den Veränderungen auf dem Markt anzupassen und wirtschaftlich schwierige Zeiten zu bewältigen.

 

Vonovia erleidet Milliardenverlust im zweiten Quartal aufgrund fallender Wohnungspreise und steigender Zinsen

Im zweiten Quartal 2023 hat Vonovia, der größte Wohnimmobilienkonzern Deutschlands, ihr Portfolio um 3,4 Milliarden nach unten korrigieren müssen. Bereits im zweiten Halbjahr 2022 korrigierte Vonovia ihre Bestände um 3,9% nach unten. Die aktuellen Entwicklungen in der Immobilienbranche zeigen, dass steigende Zinsen und fallende Wohnungspreise weiterhin eine Herausforderung für Unternehmen, wie Vonovia SE darstellen. Bereits im ersten Quartal 2023 hatte Vonovia den Wert seines Immobilienportfolios korrigieren müssen, nun folgte eine weitere Abwertung um 2,7 Milliarden Euro. Dies führte zu einem Verlust von über zwei Milliarden Euro im zweiten Quartal 2023.

Vonovia sieht zwar Zeichen der Marktstabilisierung, aber die rückläufige Entwicklung der Immobilienwerte setzte sich auch im zweiten Quartal fort, wenn auch mit einem schwächeren Trend im Vergleich zum Vorquartal. Um die finanzielle Lage zu verbessern, hat das Unternehmen 1350 Wohnungen im Wert von 560 Millionen Euro verkauft und plant für 2025 ein weiteres Joint Venture. Wenn sich neue Partner für das Joint Venture finden, dann sollen verschiedene Immobilien in Norddeutschland verwertet werden.

Vonovia will perspektivisch Bestandsimmobilien im Gesamtwert von 13 Milliarden Euro verkaufen, um langfristig ihre Liquidität zu sichern.

Die finanzielle Belastung durch die Abwertungen und die Schuldenbewältigung ist noch nicht vollständig bewältigt. Nach Aussagen von Rolf Buch, der Vorstandsvorsitzende der Vonovia SE, sind aber zunächst durch den Verkauf der 1350 Wohnungen und dem Verkauf von Anteilen aus dem Südewo-Portfolio alle Verbindlichkeiten bis 2024 abgedeckt.

Im Tagesgeschäft konnte Vonovia zwar etwas aufholen, der operative Gewinn blieb etwa auf dem Niveau von 2022. Die Vermietung läuft gut durch die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Ballungsgebieten, doch die Krise in der Immobilienbranche hinterlässt ihre Spuren. Trotz der derzeitigen Probleme steigerte Vonovia ihren Umsatz im Zeitraum von April bis Juni 2023 um 1,5%, insgesamt auf 1,5 Milliarden Euro.

Wer ist Vonovia SE?

Die Vonovia SE ist ein deutscher Immobilienkonzern mit Sitz in Bochum. Das Unternehmen besitzt rund 550.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und in Schweden. Seine Wurzeln gehen zurück auf die Deutsche Annington, die im Jahr 2001 erfolgreich den Erwerb der Eisenbahnerwohnungen verfolgte. Durch strategische Übernahmen von Wettbewerbern wie Viterra, Gagfah und zuletzt Deutsche Wohnen, konnte Vonovia seine Marktführerschaft stärken.

Im Jahr 2013 wurden die Aktien des Unternehmens an der Börse gelistet, und seit 2015 ist Vonovia Teil des DAX, dem Leitindex der Deutschen Börse. Zudem wurde das Unternehmen im September 2020 in den EURO STOXX 50 aufgenommen, ein bedeutender Aktienindex für europäische Blue-Chip-Unternehmen.

Trotz seines Wachstums und Erfolgs stand Vonovia auch mehrfach in der Kritik. Insbesondere wurde das Unternehmen wegen seiner Instandhaltungs- und Modernisierungspraktiken von Immobilien sowie der Abrechnung von Nebenkosten kritisiert. Diese Kontroversen führten zu öffentlichen Diskussionen und Herausforderungen in Bezug auf den Umgang mit Mietern und deren Wohnbedingungen.

 

Die Immobilienkrise 2023 – Stimmen aus der Immobilienwirtschaft

Die Probleme der Vonovia SE sind auch die Probleme anderer Branchenriesen. Business-Leaders wollte erfahren, wie die anderen Big Player auf dem Immobilienmarkt die derzeitige Situation einschätzen:

Thomas Olek, CEO der NEON EQUITY

Der Immobilieninvestor erwartet eine schwere Krise für Immobilienaktien und Gewerbeimmobilien, wie Handels- und Logistikimmobilien oder Hotels.

„Milliarden an Immobilienwerten und Immobilienaktien werden verdampfen“, sagte der Thomas Olek, CEO von NEON Equity, in der Sonderausgabe für die WELT.

Wie dramatisch die Lage noch werden kann, lässt sich an den Kursverlusten der großen Immobiliengesellschaften erkennen. Die Marktkapitalisierung der Branche sank von Januar bis Dezember 2022 um 57 Milliarden Euro auf 55 Milliarden Euro. Innerhalb eines Jahres haben sich die Aktien halbiert.

Drastische Verluste machten etwa die Hamburger TAG Immobilien AG (minus 2,6 Milliarden Euro auf jetzt 800 Millionen Euro) oder die Berliner Deutsche Wohnen SE (minus acht Milliarden Euro auf jetzt aktuell rund 7,7 Milliarden Euro) oder die Bochumer Vonovia SE (minus 22 Milliarden Euro auf nur noch 17 Milliarden Euro).

Olek: „Nur Traumtänzer glauben jetzt noch, dass es sich im nächsten Jahr wieder normalisiert. Und dann stimmt die Finanzmathematik nicht mehr, auf deren Basis alle Immobilienprojekte in den letzten Jahren zu deutlich niedrigeren Zinsen finanziert wurden.“

Der Ausblick auf die kommenden Jahre wird nach Thomas Olek’s Ansicht folgender Maßen sein:

• Liquidität trocknet aus
• Barkapitalerhöhungen sind Mangelware
• Bonds werden sündhaft teuer
• Renovierungen werden auf die lange Bank geschoben
• Vorstände beten sich gesund, aber die Mathematik bestimmt
• recht bald würden die Immobiliengesellschaften gezwungen sein, Teile ihres Bestandes zu verkaufen. Häufig würden das auch die Banken verlangen, um nach den sinkenden Immobilienbewertungen wieder ein besseres Verhältnis zum Kreditvolumen zu haben

„Dann wird zuerst das Tafelsilber aus dem Bestand verkauft“, sagte Olek der WELT. Denn nur für die richtig guten Objekte ließen sich noch akzeptable Preise erzielen. Und nur dann würden Abschreibungen nicht zu hoch ausfallen.

 

Barak Bar-Hen, CEO der  Aroundtown SA

Auch die im MDax gelistete Aroundtown SA wurde von der Zinswende eiskaltkalt erwischt: Der Spezialist für Gewerbeimmobilien rutschte wegen der geringeren Bewertung seines Immobilienportfolios im ersten Quartal 2023 in die Verlustzone. Im ersten Quartal zeigten sich die Auswirkungen der sinkenden Immobilienwerte im Ergebnis. Der operative Gewinn fiel in den ersten drei Monaten 2023 im Jahresvergleich um 5,3 Prozent auf 84,6 Millionen Euro. Für das aufender Jahr peilt CEO Barak Bar-Hen einen operativen Gewinn von 300 bis 330 Millionen Euro an.

Der Aktienkurs der Aroundtown SA ist im Vergleich zum August 2022 um ca. 56% gefallen. Vergleicht man die letzten 3 Jahre, dann kann man einen Kursrückgang von fast 80% beobachten.

Aktienkurs 12.02.2020 = 8,78 €

Aktienkurs 07.08.2023 = 1,43 €

Stephan Noetzel, Vorstand der PREOS AG

Aktuell sind Anpassungen der Wertansätze der Alpha Investor GmbH und der Beteiligung an der GORE German Office Real Estate AG (GORE) in Höhe von insgesamt rund 211 Mio. EUR vorzunehmen.

Die Alpha Investor GmbH und die Beteiligung an der GORE German Office Real Estate AG (GORE) planen umfangreiche Anpassungen ihrer Wertansätze vorzunehmen. Die Abwertungen bei Alpha Investor GmbH werden hauptsächlich durch die schwache Marktlage im deutschen Immobilienmarkt und die daraus resultierenden Korrekturen der Werte von Einzelobjekten verursacht. Die Wertanpassungen bei der Beteiligung an GORE sind das Ergebnis einer nicht durchgeführten Sachkapitalerhöhung bei dem Unternehmen.

Als Konsequenz aus den genannten Effekten erwartet der Vorstand der PREOS einen für 2022 einen Jahresfehlbetrag von etwa 214 Mio. EUR für das laufende Geschäftsjahr. Das bilanzielle Eigenkapital der AG wird voraussichtlich von 418,0 Mio. EUR zum 31.12.2021 auf 204 Mio. EUR zum 31.12.2022 reduziert, was einer Eigenkapitalquote von etwa 43% entspricht.

Das Unternehmen sucht aktuell nach geeigneten Maßnahmen zur deutlichen Senkung der laufenden Kosten in verschiedenen Bereichen in den kommenden Quartalen. Der Vorstand hält die Senkung der laufenden Finanzierungskosten für erforderlich.

Aktienkurs 21.09.2020 = 16,01 €

Aktienkurs 04.08.2023 = 0,98 €

Thierry Beaudemoulin, CEO der Adler Group SA

Thierry Beaudemoulin, Mitglied des Verwaltungsrats und CEO der Berliner Adler Group SA (Steuersitz im Fürstentum Luxemburg) beschreibt die derzeitige Situation folgendermaßen:

„Der Investmentmarkt erlebt einen kompletten Transaktionsstopp. Die Käufer haben Angst, ein fallendes Messer zu fangen.“

Die Zurückhaltung der Käufer stelle viele Immobilienunternehmen vor große Herausforderungen. Aktiengesellschaften aus dem Immobilienbereich erhoffen sich mit größeren Verkäufen von Wohnungsbeständen ihre Finanzsituation aufzubessern. Doch der Markt ist seit dem dritten Quartal 2022 nahezu ausgetrocknet. Mit einem Volumen von ca. neun Milliarden Dollar liegt das aggregierte Transaktionsvolumen 2022 sichtbar unter dem 15-Milliarden-Euro-Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

Aktienkurs 22.03.2019 = 45,98 €

Aktienkurs 08.08.2023 = 0,57 €

Dr. Nedim Cen, CEO der Corestate Capital Holding SA

Die Corestate Capital Holding SA ist 2022 „dem Teufel nochmal von der Schippe gesprungen“ und konnte eine Insolvenz vermeiden.

Die Papiere von Corestate Capital sind 2022 um weitere 62 Prozent auf ein neues Rekordtief von 0,28 Euro eingebrochen. Das Management des angeschlagenen Immobilien-Investors prüfte 2022 einen Insolvenzantrag für die Corestate. Massive Probleme des Konzerns, wie die Streichung des Finanzausblicks und der Dividendenplanungen und enormes Vorstands-Chaos sorgten für den Kursrückgang. Anlegern drohte der Totalverlust. 

Aktienkurs 11.02.2020 = 43,30 €

Aktienkurs 04.08.2023 = 0,44 €

Rolf Buch, Vorstand der Vonovia SE (ex Deutsche Annington)

Das Kerngeschäft der Vermietung ist in Q1 2023 kräftig gewachsen. Vor Steuern, Abschreibungen und Zinsen setzte Vonovia 618,5 Millionen Euro um, das entspricht 10,3 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Grund dafür sind unter anderem die gestiegene Marktmietenentwicklung.

Aktienkurs 11.09.2020 = 60,92 €

Aktienkurs 08.08.2023 = 20,17 €

Marktstabilisierung in Sicht, aber langfristige Herausforderungen bleiben für Vonovia bestehen

In den vergangenen Jahren konnte Vonovia durch Zukäufe aus dem In- und Ausland und durch steigende Mieten in den Ballungsräumen kräftig wachsen. Die Übernahme von Deutschlands zweitgrößtem Vermieter Deutsche Wohnen und der Erwerb von Anteilen an Branchenrivalen Adler Group haben das Unternehmen weiter gestärkt. Dennoch haben die aktuellen Verluste und die Unsicherheit auf dem Markt Aktionäre verunsichert, was sich in einem vorübergehenden Kursrückgang der Vonovia-Aktien widerspiegelte.

Insgesamt zeigt die Situation bei Vonovia, dass die Immobilienbranche mit einigen Herausforderungen zu kämpfen hat und die zukünftige Entwicklung stark von der Marktentwicklung und den Zinsen abhängen wird. Das Unternehmen muss weiterhin an einer langfristigen Lösung arbeiten, um die finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

Die aktuellen Probleme bei Vonovia spiegeln die Schwierigkeiten wider, mit denen die gesamte Immobilienbranche konfrontiert ist. Die Kombination aus steigenden Zinsen und fallenden Wohnungspreisen belastet nicht nur das Unternehmen, sondern auch andere Akteure in der Branche. Ein wichtiger Faktor, der zu den Abwertungen im Immobilienportfolio geführt hat, ist die Tatsache, dass die bisherigen Preisanstiege nicht nachhaltig waren und nun eine Korrektur stattfindet.

Die hohe Verschuldung und die damit verbundenen Finanzierungskosten sind ebenfalls ein zentrales Problem für Vonovia und andere Immobilienunternehmen. Die vorherige Niedrigzinsphase hat es den Unternehmen ermöglicht, durch Zukäufe zu wachsen und in Neubauten zu investieren. Mit steigenden Zinsen werden diese Schulden jedoch teurer, was die finanzielle Belastung erhöht und zu Abwertungen führt.

Verkäufe und Joint Ventures, um die finanzielle Lage zu verbessern

Vonovia hat versucht, die Finanzierungskosten zu senken und sich durch den Rückkauf von Anleihen und den Verkauf von Immobilien für das aktuelle und kommende Jahr etwas Luft zu verschaffen. Dennoch bleibt die Herausforderung bestehen, die Schulden langfristig zu bewältigen und die Bilanz zu stärken. Das Unternehmen verfolgt auch eine Strategie, indem es auf Verkäufe setzt, aber dies ist keine nachhaltige Lösung auf lange Sicht. Es ist fraglich, wie lange Vonovia in der Lage sein wird, weitere Immobilien zu verkaufen, ohne dabei das Kerngeschäft zu gefährden.

 Immobilienbranche in der Krise – Vonovia zeigt sich trotzdem optimistisch

Die aktuelle Marktsituation zeigt, dass die Immobilienpreise nicht unbegrenzt steigen werden und dass Unternehmen nicht nur auf Expansion setzen sollten, sondern auch eine solidere Basis aufbauen müssen, um sich für wirtschaftlich schwierige Zeiten zu rüsten. Die Mieteinnahmen bleiben zwar stabil, aber die Branche muss vorsichtig sein, da die hohen Mietkosten in Ballungsgebieten auf politischer Ebene zunehmend kritisiert werden. Dies könnte zu regulatorischen Maßnahmen führen, die die Mieteinnahmen weiter beeinträchtigen könnten. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter steigerte sich konzernweit gegenüber 2022 bis Ende Juni 2023 um 1,9% auf 7,58 €. Der Durchschnitt liegt deutschlandweit bei 7,51 €.

Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt belastet das Vertrauen in Vonovia-Aktien 

Die Unsicherheit in der Immobilienbranche wird auch von den Anlegern reflektiert, die auf die Verluste bei Vonovia-Aktien reagiert haben. Die Aktionäre sind besorgt über die Zukunftsaussichten des Unternehmens und die möglichen Auswirkungen der Marktentwicklungen auf die Aktienkurse. Insgesamt zeigt die Situation bei Vonovia deutlich, dass die Immobilienbranche vor großen Herausforderungen steht und dass es notwendig ist, eine langfristige und nachhaltige Strategie zu entwickeln, um sich den Veränderungen auf dem Markt anzupassen und eine stabile Finanzlage zu gewährleisten. Die Abhängigkeit von Expansion und steigenden Immobilienpreisen als alleinige Wachstumsstrategie sollte überdacht werden, um das Unternehmen zukunftsfähig zu machen. Auch für die Mieter des größten deutschen Wohnimmobilienkonzerns könnte es in nächster Zeit ungemütlich werden, denn weitere Mieterhöhungen werden nicht ausgeschlossen.

Insgesamt sind die Aktien des Immobilienmarktes für 2023 folgendermaßen zu bewerten:

1. Niedrige Bewertungen: Immobilienaktien werden 2023 auf einem Niveau gehandelt, welches mit dem während der Finanzkrise vergleichbar ist. Das könnte für einige Anleger eine Gelegenheit darstellen, günstig in den Markt einzusteigen. Niedrige Bewertungen könnten langfristig orientierte Investoren anziehen, die glauben, dass der Sektor Potenzial für eine Erholung hat.

2. Vorsicht aufgrund der Gesamtsituation: Die Experten raten bei Anlagen in die Immobilienwirtschaft zur Vorsicht, da der Immobiliensektor nicht isoliert betrachtet werden kann. Die Aussicht auf steigende Finanzierungskosten und eine prognostizierte Konjunkturabschwächung werden sich negativ auf die Immobilienbranche auswirken. Diese Faktoren führen zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien, sei es von Mietern oder Käufern.

3. Risiken des „perfekten Sturms“: Die Bezeichnung „perfekter Sturm“ weist auf eine Situation hin, in der mehrere negative Faktoren gleichzeitig auftreten und sich verstärken könnten. Dies könnte bedeuten, dass der Immobiliensektor nicht nur mit aktuellen Problemen zu kämpfen hat, sondern auch mit weiteren Unsicherheiten leben muss, die langfristig die Situation verschlimmern könnten. Dabei sind Insolvenzen und Notverläufe nicht ausgeschlossen. Für Anleger bedeutet dies unter Umständen den Totalverlust.

4. Langfristiges Denken: Einige wagemutige Anlegern spekulieren langfristig und hoffen auf eine mittelfristige Erholung der Immobilienwerte. Einige Investoren sind bereit kurzfristige Volatilität zu akzeptieren, in der Hoffnung auf langfristige Gewinne. Diese Strategie könnte aufgrund der derzeitigen niedrigen Bewertungen und des Potenzials für eine spätere Erholung aufgehen, könnte aber auch den Totalverlust bedeuten.

5. Diversifizierung: Wenn Investoren den Immobiliensektor als Beimischung in ihre Portfolios aufnehmen, sollten sie darauf achten, ihre Anlagen gut zu diversifizieren. Dies hilft, das derzeit bestehende Risiko zu mindern, welches immer bei einer Konzentration in einem bestimmten Sektor vorhanden ist.