Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten gibt Auskunft über den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie. Ein solches Gutachten wird von einem Sachverständigen bzw. Gutachter erstellt. Diese Berufsbezeichnung ist in Deutschland nicht geschützt. Gerichte akzeptieren meist nur Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Anlässe für ein Verkehrswertgutachten
Es gibt zahlreiche Gründe für ein Verkehrswertgutachten oder umgangssprachlich Wertgutachten. Wir haben Ihnen im folgenden die wichtigsten Anlässe für ein solches Gutachten aufbereitet. Sicher gibt es noch weitere Gründe für ein Verkehrswertgutachten, einen Anspruch auf Vollständigkeit erheben wir an dieser Stelle nicht.
Kauf und Verkauf von Immobilien
Ein Verkehrswertgutachten wird in Auftrag gegeben, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Dies kann zum einen beim beabsichtigten Kauf oder auch Verkauf eines Hauses, Grundstücks oder eines anderen immobilen Objektes der Fall sein. Bei der Ermittlung des angemessenen Preises dient das Verkehrswertgutachten allerdings nur als Orientierung. Den tatsächlichen Kauf- oder Verkaufspreis einer Immobilie bestimmt am Ende der Markt, also das aktuelle Angebot und die Nachfrage.
Und nicht zuletzt wirken weitere Umstände auf den final erzielten Preis:
- Sind Sie in Eile? Kein gute Ausgangsbasis. Müssen Sie ein Objekt schnell kaufen oder verkaufen, dann hat man oft in finanzieller Sicht das Nachsehen. Wenn Sie dem Käufer oder Verkäufer aber signalisieren, dass Ihnen der Kauf oder Verkauf eines Objektes nicht „unter den Nägeln brennt“, haben Sie immer eine bessere Verhandlungsposition und können am Ende „Ihren Preis“ durchzusetzen.
- Wie gut ist Ihr Verhandlungsgeschick? Ein Verkehrswertgutachten gibt Ihnen eine Zahl an die Hand, die in etwa dem Marktwert entsprechen sollte. Können Sie gut pokern und dem Käufer die Immobilie besonders schmackhaft machen? Gelingt es Ihnen einen Käufer z.B. von einer bevorstehenden Wertsteigerung des Objektes zu überzeugen, erzielen Sie unter Umständen einen deutlich höheren Preis, als im Verkehrswertgutachten angegeben. Können Sie dem Käufer suggerieren, dass noch weitere Interessenten warten und er sich deshalb schnell entscheiden muss, erzielen Sie unter Umständen einen besseren Preis. Auch in der Position des Käufers haben Sie natürlich Spielraum. Können Sie dem Verkäufer wesentliche Nachteile der Immobilie als Grund für einen kräftigen Rabatt klar machen, dann haben Sie vielleicht bald ein Schnäppchen gekauft. Oder Sie unterbreiten dem Verkäufer ein „unmoralisches Angebot“. Sie sagen ihm, dass Summe X der Preis ist, den Sie bereit sind zu zahlen und verschwinden wieder. Wenn Sie Glück haben und sich kein weiterer Käufer für das Objekt interessiert, ist der Verkäufer vielleicht im Zugzwang, wenn er z.B. die Immobilie schnell loswerden muss, weil er dringend Geld benötigt.
- Haben Sie eine große Reichweite? Es ist ein großer Unterschied, ob ich ein Objekt mit einem Schild im Vorgarten „zu verkaufen“ anbiete oder ob ich in verschiedenen Immobilienportalen dafür werbe. Haben Sie z.B. bei social media eine große Reichweite, also kennen Sie viele Menschen, dann profitieren Sie im günstigsten Fall auch beim Immobilien-Markt von diesen Beziehungen. Ist Ihr Bekanntenkreis sehr groß, dann können Sie Ihr Angebot auch hier verbreiten. Desto mehr Menschen Sie erreichen, so höher ist die Chance einen Super Preis zu erzielen.
- Ein Makler arbeitet provisionsabhängig. Beauftragen Sie mit dem Verkauf der Immobilie einen Immobilienmakler, dann müssen Sie 50% der Maklercourtage einkalkulieren (ab 23.12.2020 = Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser). Aber der Immobilienmakler will am Ende eine hohe Provision kassieren, deshalb wird er versuchen eine möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Rechnen Sie sich dieses Beispiel vorab durch und ersparen sich am Ende viel Arbeit beim Hausverkauf, die durch Besichtigungstermine, Telefonate, Anzeigen schalten usw. auf Sie zukommen würde.
Erbschaft einer Immobilie/Immobilienfonds
Sie haben eine Immobilie oder einen Immobilienfonds geerbt, sind aber nicht allein in der Erbfolge. Jetzt geht es an die Verteilung und damit beginnt erfahrungsgemäß der Erbenstreit. Um hier von Anfang Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich immer ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Dieses Gutachten brauchen Sie unter Umständen später noch einmal, wenn das Finanzamt die Erbschaftssteuer erhebt.
Verkehrswertgutachten bei Ehescheidung
Eine Ehescheidung ist zwar kein schöner, aber ein sehr häufiger Anlass zur Bestellung eines Verkehrswertgutachtens. Im Rahmen einer Ehescheidung geht es darum, die vorhandenen Immobilien und Grundstück zu bewerten und daraus ggf. einen Zugewinnausgleich zu ermitteln. Mit Zugewinnausgleich bezeichnet man den Ausgleich des in der Ehe erworbenen Vermögens. Alles, was an Vermögen während der Ehe hinzugekommen ist, ist zu teilen. Der Zugewinnausgleich wird bei einer Ehescheidung durchgeführt, wenn die Ehepartner im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Anders verhält es sich, wenn durch einen Ehevertrag Gütertrennung vereinbart wurde.
Außergerichtliche Einigung
Vorab sei uns eine Bemerkung zum Thema gestattet:
Gerade bei großen Immobilienwerten ist der „Rosenkrieg“ bei Ehescheidungen oft vorprogrammiert. Wenn es darum geht ein Immobilienvermögen zu teilen, will jeder Ehepartner das größte Stück vom Kuchen abhaben. Kann man sich außergerichtlich einigen, wird es in jedem Fall für die Parteien günstiger. Sind die Eheleute so weit zerstritten, dass die Kommunikation nur noch über Ihre Anwälte läuft, wird die Wertermittlung der Immobilien im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens angeordnet. Dieses Prozedere kann sich über Jahre hinziehen, da einem Gutachten oft ein Gegengutachten der anderen Partei folgt, dann Rechtsmittel eingelegt werden usw. Und nicht zu vergessen, dass deutsche Gericht auch chronisch unterbesetzt sind.
Eine gütliche, außergerichtliche Einigung bei der Trennung von immobilem Vermögen ist meist der Königsweg.
Einvernehmliche Bewertung der Immobilie(n)
Die Eheleute verständigen sich einvernehmlich auf einen Verkehrswert. Als Grundlage der Wertermittlung werden Referenzobjekte miteinander verglichen. Es wird ein Näherungswert ermittelt, den beide Parteien akzeptieren. Haben sich die Ehepartner auf eine gütliche Trennung geeinigt, kann möglicherweise ein kostengünstiges Kurzgutachten ausreichen, um die Berechnung des Zugewinns oder die Höhe der Auszahlung an den anderen Partners zu ermitteln.
Wertermittlung durch Gutachter
Werden sich die Eheleute nicht einig werden, kann jeder Ehepartner (und gleichzeitig Eigentümer) ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Die Gutachter werden zu Parteivertretern und müssen vom Auftraggeber bezahlt werden. Eine Kostenteilung ist hier nicht vorgesehen. Sind beide Eheleute nicht auf dem Kriegsfuß, können sie sich auf einen gemeinsamen Gutachter einigen. In diesem Fall wird ein Schiedsgutachten erstellt. Die Eheleute sind dann aber an das Ergebnis des Gutachtens gebunden, die Kosten für den Gutachter sind zu gleichen Teilen zu tragen. Diese Form der Wertermittlung beschreibt einen außergerichtlichen Verfahrensweg, ein zeitaufwändiges und kostenintensive Gerichtsverfahren kann so vermieden werden.
Gerichtliche Wertermittlung
Im Rahmen einer Ehescheidung gibt es immer ein zuständiges Gericht. Zuständig für die Ehescheidung ist das Familiengericht des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die gemeinsamen minderjährigen Kinder bei einem Ehegatten leben. Bei Ehepaaren ohne minderjährige Kinder ist der Gerichtsbezirk der Ehewohnung, wenn dort noch ein Ehegatte lebt. Alternativ gibt es noch weitere Regelungen für die Zuständigkeit, deren letzte Instanz das Amtsgericht Schöneberg ist.
Das zuständige Gericht, welches die Ehescheidung verhandelt, ist auch für das Verfahren des Zugewinnausgleiches zuständig. Im Rahmen dieses Verfahrens wird ein selbständiges Beweisverfahren (§§ 112, 113 FamFG, 113, 485 ZPO) geführt. Wird das Verfahren des Zugewinnausgleiches durch eine Partei z.B. verfahrenstechnisch lange verzögert (länger als zwei Jahre nach Antrag auf Ehescheidung), kann das Gericht das Scheidungsverfahren abtrennen und die Ehe scheiden. Der Zugewinnausgleich kann später nachverhandelt werden. Aber oft schreibt das Gericht im Beweisverfahren vor, dass der Zugewinnausgleich innerhalb einer bestimmten Frist zu erfolgen hat.
Liegen dem Gericht im strittigen Verfahren Verkehrswertgutachten von beiden Ehepartnern vor , kann es durchaus passieren, dass aus Sicht des Gerichts beide Gutachten als „parteiisch“ eingestuft werden. Für die unabhängige Entscheidung des Gerichts kann noch ein weiteres (unparteiisches) Gerichtsgutachten angeordnet werden, was natürlich Zeit in Anspruch nimmt und weitere Kosten verursacht (die zu gleichen Teilen zu tragen sind).
Teilungsversteigerung
Der schlechteste Weg bei der Teilung von ehelichem Immobilienvermögen ist die Teilungsversteigerung. Sie führt meist zu erheblichen Verlusten für beide Partner, deshalb sollte man sich (aus rein finanzieller Sicht) um eine einvernehmliche Abwicklung bemühen. Werden sich die Eheleute trotzdem nicht einig, ob und wie Sie Ihre Immobilie(n) verwerten oder aufteilen, bleibt nur noch die Teilungsversteigerung.
Die Teilungsversteigerung ist eine Form Zwangsversteigerung. Die Immobilie(n) werden vom Amtsgericht Ihres Wohnortes öffentlich versteigert. Das Gericht gibt dazu ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag. Der Höchstbieter wird mit dem Zuschlag Eigentümer. Wird im ersten Termin kein Gebot von mindestens 70% des Verkehrswertes abgegeben, fallen die Wertgrenzen im zweiten Termin auf 50% des Verkehrswertes, im dritten Termin wird (fast) jedes Gebot akzeptiert. Nach Zuschlag bei der Versteigerung müssen Sie aus der Immobilie ausziehen, wenn der Ersteher der Immobilie die Räumung verlangt und kein Mietverhältnis akzeptiert.
Verkehrswertgutachten für buchhalterische Zwecke
Im Rahmen steuerlicher Abrechnungsvorgänge ist es erforderlich immobiles Vermögenswerte (neu) zu bewerten. Dies ist in z.B. in folgenden Situationen der Fall:
- Aufschlüsselung der Anschaffungskosten in Boden- und Gebäudeanteil für die steuerliche Abschreibung
- Wertermittlung für die Übertragung von Geschäftsanteilen in Privatvermögen
- Jahresabschlüsse, Bilanzen
Oft befindet sich Immobilienbesitz in der Hand von Unternehmen, Banken oder anderen öffentlichen Institutionen. Teilweise sind diese Werte als Sicherheit eingebracht und wurden zum Tag der Zugangs bilanztechnisch zum Stichtag X bewertet. Für manche Geschäftsvorfälle (siehe oben) ist es erforderlich den aktuellen Marktwert der Immobilie(n) zu ermitteln, bevor sie buchhalterisch neu bewertet werden können. In einem, stets in Bewegung befindlichen, Immobilienmarkt ergeben sich regelmäßig Veränderungen bezüglich des aktuellen Marktwertes von Immobilien. Bei der Bilanzerstellung zum Stichtag muss ermittelt werden, ob die Immobilie innerhalb einer Periode eine Wertveränderung erfahren hat, um den Gewinn oder Verlust buchhalterisch zu erfassen.
Beleihungswertgutachten
Soll eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen bei einem Kreditinstitut eingesetzt werden prüft die Bank im Vorfeld der Kreditvergabe den Wert der Immobilie. Mit einem anerkannten Wertgutachten wird der Beleihungswert und der Marktwert der Immobilien festgestellt. Dies dient dem Kreditvergabeinstitut als Grundlage für die Bewertung der Kreditsicherheit des Darlehensnehmers und der daraus resultierenden Finanzierungsentscheidung.
Banken, Sparkassen oder sonstiges Kreditvergabeinstitute geben vor einer solchen Kreditentscheidung ein Beleihungs-wertgutachten in Auftrag. Die gesetzlichen Grundlagen sind §16 PfandBG und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Widerspruch gegen Entscheidungen des Finanzamtes ( Erbschaft, Schenkung)
Wer eine Immobilie geerbt hat oder geschenkt bekommt, wird durch das Finanzamt zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung bzw. Schenkungssteuererklärung aufgefordert. Das Finanzamt ermittelt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) die Höhe der Steuern, die im Zusammenhang mit der Immobilie erhoben werden. Grundlage dafür ist der Verkehrswert, also der aktuelle Wert, den die Immobilie am Tag der Wertermittlung hat.
Folgende Steuerarten erhebt das Finanzamt im Zusammenhang mit Immobilien:
- Grunderwerbssteuer
- Spekulationssteuer
- Grundsteuer
- Erbschaftssteuer
- Schenkungssteuer
Die Höhe der jeweiligen Steuer richtet sich immer nach dem Immobilienwert, den das Finanzamt ermittelt hat. Natürlich hat das Finanzamt großes Interesse daran, hohe Steuereinnahmen zu generieren. Man kann also davon ausgehen, dass das Finanzamt im eigenen Interesse den Höchstwert bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ansetzt. Dagegen kann man sich als Steuerpflichtiger wehren, indem man die Entscheidung anfechtet, also einen Widerspruch einlegt. Dabei gibt es gewisse Fristen zu beachten, bei Steuerbescheiden des Finanzamtes beträgt die Frist laut Abgabenverordnung (AO) einen Monat.
„Der Einspruch ist […] innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen.“ (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Fällt das Ende der Frist auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, läuft die Frist erst mit Ende des darauffolgenden Werktags ab (§ 108 Abs. 3 AO)
Nachdem der Widerspruch beim zuständigen Finanzamt eingegangen ist wird der Steuerbescheid erneut vom Finanzamt geprüft. Ist das Finanzamt bei der Feststellung des Verkehrswertes einer Immobilie Ihrer Meinung nach zu hoch herangegangen, dann sollten Sie vor Ablauf der Widerspruchsfrist ein eigenes Verkehrswertgutachten in Auftrag geben und dieses am besten gleich mit dem Widerspruch dem Finanzamt zusenden.
Sollte dies, in Ermangelung der Zeit in der kurzen Frist, nicht möglich sein, sollten Sie mit dem formal verfassten Widerspruch dem Finanzamt mitteilen, dass Ihrer Meinung nach der Verkehrswert der Immobilie zu hoch angesetzt ist und ein Gutachten als Beweis folgt.
Dem kann das Finanzamt folgen und mit der erneuten Prüfung warten, bis das Verkehrswertgutachten vorliegt. Der Steuerbescheid wird dann erneut geprüft, die Beweise (Gutachten) gewürdigt und es ergeht ein geänderter Steuerbescheid zu Ihren Gunsten (wenn Sie Glück haben). Der alte Bescheid wird dann aufgehoben.
Oder das Finanzamt hält an seiner Auffassung fest und ändert den ergangenen Steuerbescheid nicht. Dann bleibt Ihnen die Möglichkeit der Klage beim Finanzgericht, welche Sie am besten mit einem Fachanwalt für Steuern einreichen sollten. Die Zuständigkeit der Gerichte richtet sich nach dem Streitwert. Bis 5.000€ zeichnet das entsprechende Amtsgericht verantwortlich, liegt der Streitwert über 5.000€, dann ist das Landgericht zuständig. Bis zum Zeitpunkt einer Klage ist das Verfahren nicht kostenpflichtig.
Verböserung
Das Finanzamt kann (im schlechtesten Fall) bei der erneuten Prüfung des Steuerbescheides feststellen, dass sich das Ergebnis des ergangenen Bescheides zu Ihren Ungunsten verändert hat. Man spricht hier von der sogenannten Verböserung (reformatio in peius). Da Sie aber den Einspruch gegen einen Steuerbescheid wieder zurücknehmen können, würde bei Rücknahme des Widerspruchs die Schlechterstellung durch die „Verböserung“ nicht rechtswirksam werden. Der alte Zustand wäre dann wieder hergestellt.
Verfahren bei Verkehrswertgutachten
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren ermittelt man den Herstellungswert aller Gebäudeteile. Auch werden Lage, Grundstückswert, Baukosten und altersbedingte Abnutzung berücksichtigt.
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
- Lage, Flächengröße und Mietpreis pro Flächeneinheit
- Restnutzungsdauer
- Liegenschaftszins
- Bodenwert (inklusive Lage und Verkehrsanbindung)
- Möglichkeiten hinsichtlich der Nutzung und Ausbaumöglichkeiten
Verkehrswertgutachten Kosten
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich mit dem Sachverständigen vor der Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens über den Preis verständigen.
Gutachter und Sachverständige können ihr Honorar frei aushandeln. Es gelten aber (ungeschriebene) Gesetze für die Höhe des Honorars. Zur Abrechnung der Tätigkeit eine Sachverständigen können Sie folgende Abrechnungsarten wählen:
- Provision vereinbaren (bei erfolgtem Verkauf)
- Pauschalhonorar (0,5 – 1,5% des Verkehrswertes)
- Stundensätze (riskant, da der Arbeitsaufwand schwer geschätzt werden kann)
Wird jedoch im Rahmen eines Beweisverfahrens (z.B. Zugewinnausgleich) ein Gutachten erforderlich wird der Gutachter meist vom Gericht bestellt. Die muss jedoch ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sein. Dieser verlangt ein höheres Honorar, welches auch nicht verhandelbar ist. Der Sachverständige rechnet nach Gebührenordnung ab. Hierbei gilt das Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz – JVEG)
Mündliche Auskunft/Kurzgutachten
Für den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie kann eine mündliche Einschätzung eines Gutachters schon eine erste Orientierung sein, gerade wenn man sich auf dem regionalen Immobilienmarkt nicht gut auskennt. Auch die Kosten für ein Kurzgutachten sollten sich bei maximal 500€ bewegen. Ein Kurgutachten hat nur wenige Seiten und gibt nur einen Orientierungswert, welchen Preis die Immobilie am Markt erzielen würde. Wenn keine Gerichte im Spiel sind, sondern nur ein „normaler“ Kauf oder Verkauf vollzogen oder geplant ist, reicht diese Art von Gutachten meist aus.
(Gerichtliches) Vollgutachten
Wird hingegen, z.B. im Rahmen einer Ehescheidung, ein gerichtsfestes Vollgutachten verlangt, dann wird es schnell teuer. Ein gerichtliches Vollgutachten kostet in der Regel 0,5 -1,0 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Das wäre bei einer durchschnittlichen Immobilie mit 500.000€ Verkehrswert ein Gutachtenpreis von 2.500 – 5.000€. Ist die Erstellung besonders aufwändig, da die Immobilie sehr groß oder stark sanierungsbedürftig ist, kann man durchaus 1,5% des Verkehrswertes für ein Gutachten veranschlagen.
Verkehrswert vs. Marktpreis
Der Verkehrswert einer Immobilie wird von einem Gutachter (mehr oder weniger objektiv) ermittelt. Verschiedene Verfahren können dabei zum Einsatz kommen. Das Ergebnis der Begutachtung ist der aktuelle Wert einer Immobilie.
Der Marktpreis (Kaufpreis) hingegen bezeichnet den reellen Preis, den Käufer am freien Markt bereit sind, für die Immobilie zu bezahlen. Der Verkehrswert ist ein „wahrscheinlichster Kaufpreis“. Der Verkehrswert ist selten deckungsgleich mit dem tatsächlich zu erzielenden Verkaufspreis. Der kann positiv oder negativ vom Verkehrswert abweichen. Es kommt darauf an, dass… (sagen die Juristen). Der ermittelte Verkehrswert stellt immer nur einen Anhaltspunkt für Verhandlungen dar. Bei entsprechend hohen Nachfrage steigt naturgemäß auch der Preis. Die Gesetze der freien Marktwirtschaft werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn man einen günstigen Zeitpunkt für den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie findet, ist der Verkehrswert oft weit vom Kaufpreis entfernt.
Liegen Verkehrswert und Kaufpreis nah beieinander, dann kann man davon ausgehen, dass es sich bei diesem Geschäft um eine Win-win-Situation handelt. Der Verkäufer hat einen guten Deal gemacht, der Käufer wurde nicht übervorteilt.
Verkehrswertgutachten kostenlos
In zahlreichen Immobilien-Onlineportalen wird Verkäufern ein angebliches Verkehrswertgutachten kostenlos als Service angeboten. Diese Gutachten sind nicht als fundiert anzusehen, da die Begutachtung nicht objektiv und unzureichend erfolgt. Oft werden nur allgemeine Angaben über die Immobilie abgefragt (Lage, Größe, Ausstattungsmerkmale, vorhandene Haustechnik etc.). Wichtige Informationen, die den Wert einer Immobilie stark verändern können, sind bei solchen kostenlosen Verkehrswertgutachten meist nicht berücksichtigt:
- Zustand der Bausubstanz
- Zustand der Haustechnik
- Zustand des Gartens
- Reparaturrückstau
- Angaben über Wartungen
- eingeräumtes Wegerecht oder andere Einschränkungen
Käufern von Immobilien im Internet empfehlen wir vor Abschluss eines Vorvertrages oder Kaufvertrages ein Verkehrswertgutachten selbst in Auftrag zu geben, um sich vor bösen Überraschungen oder überteuerten Immobilien zu schützen.
(HZ)
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