Mit Durchhalteparolen wie „Die Preise werden nicht sinken“ versuchen sich einige Vorstände von Immobilienkonzernen gesund zu beten, etwa Vonovia-Chef Rolf Buch.

Doch mit den steigenden Zinsen bestimmen nicht mehr die Vorstände, sondern die Finanzmathematik die Immobilienpreise.

Der Frankfurter Immobilienhändler und Asset Manager Thomas Olek (54, Gründer, Großaktionär und ab 5. Januar 2023 Aufsichtsrat der börsennotierten publity AG, DE0006972508, die laut Deutscher Börse AG zu den Leuchttürmen im Scale zählt), hält für die Zukunft ein Szenario für möglich, in dem die Zinsen für die Immobilienfinanzierung bei fünf Prozent liegen dürften – so wie das zwischen den Jahren 1993 und 2005 überwiegend auch gewesen sei, wie Business Leaders berichtete.

Die Folge der hohen Zinsen, so Olek: „Und dann stimmt die Finanzmathematik nicht mehr, auf deren Basis alle Immobilienprojekte in den letzten Jahren zu deutlich niedrigeren Zinsen finanziert wurden.“

Für Olek ist eine Preissenkung von Boom-Immobilien um 25 Prozent plausibel, weil sich die Finanzierung zu höheren Preisen mit den gestiegenen Zinsen nicht mehr rechne.

 

Dennoch Durchhalteparolen von Vonovia-Chef Rolf Buch

 

Der Vorstandsvorsitzende des Bochumer Wohn-Immobilienkonzerns Vonovia SE (550.000 Wohnungen inklusive der Berliner Deutsche Wohnen SE, Stand 30. September 2022), Rolf Buch (57) aus Gütersloh, erwartet trotz steigender Zinsen keinen Rückgang der Immobilienpreise. „Der Leerstand in den Städten ist niedrig. Ich habe selten erlebt, dass die Preise sinken, wenn die Nachfrage höher ist als das Angebot“, sagte Buch der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“ in der Ausgabe vom 30. Dezember 2022.

„Natürlich werden wir die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre so schnell nicht mehr sehen, aber die Werte werden weitestgehend stabil bleiben“, ergänzte Buch. Dass der Kurs der Vonovia-Aktie im zu Ende gehenden Jahr so stark gefallen sei, liege an Investoren aus dem angelsächsischen Raum. Sie hätten mehr Angst vor einem Preisverfall, sagte Buch.

Die Aktien der Vonovia SE sind von Januar bis Ende Dezember 2022 um 54 Prozent gefallen. Damit hat die Vonovia SE die größten Verluste unter den DAX-Mitgliedern eingefahren.

Die Marktkapitalisierung von Vonovia SE sankt in diesem Zeitraum um 22 Milliarden Euro auf nur noch 17 Milliarden Euro.

 

Vielleicht muss Buch ja Durchhalteparolen ausgeben

 

Buch steht unter Druck. Im Sommer 2022 hatte er den Startschuss für Verkäufe von rund 66.000 Wohnungen im Wert von mindestens 13 Milliarden Euro gegeben, um angesichts steigender Zinsen Schulden abzubauen und die Bilanz aufzubessern. Das entspricht 49 Prozent des Gesamt-Bestandes, den die Vonovia SE vor sieben Jahren von der Stuttgarter Südewo GmbH & Co. KG für ein Wachstum übernommen hatte.

Als Verkaufsberater wurde JPMorgan Chase & Co., Amerikas größte Bank aus New York mit Sitz in Frankfurt am Main, engagiert, ursprünglich sollten erste Gebote im Herbst 2022 eingehen. Doch der Verkauf stockt.

 

Zu sehen ist von dem Verkauf noch nichts

 

Vonovia SE findet augenscheinlich keine Käufer, wie aus Finanzkreisen verlautet, weil zum Beispiel  „das Vonovia-Management an veralteten Buchwerten festhält“, wie das Londoner Immobilienanalysehaus Green Street Advisors jüngst seinen Kunden in einer Analyse schrieb.

Angesichts einer verbreiteten Käuferzurückhaltung will Vonovia nun lieber abwarten, als einen niedrigeren Preis zu akzeptieren. Eine Vonovia-Sprecherin betonte gegenüber dem Handelsblatt vom 3. Januar 2023, dass der Konzern erst bei einem Abschluss sich zu dem Thema wieder äußern werde.

 

Der „Käuferstreik am Immobilienmarkt“ (Handelsblatt) trifft auch die Adler Group SA

 

„Der Investmentmarkt erlebt einen kompletten Transaktionsstopp“, klagte Thierry Beaudemoulin, Chef des kriselnden Berliner Immobilienkonzerns Adler Group SA mit Steuersitz in Luxemburg, jüngst unverhohlen. Die Käufer hätten „Angst, ein fallendes Messer zu fangen“.

Der neue Käuferstreik am Markt erwischt viele Immobilienunternehmen auf dem falschen Fuß. Auch die Düsseldorfer LEG Immobilien SE, die Hamburger Tag Immobilien AG, die luxemburgische Aroundtown SA und Frankfurter Corestate Capital Holding SA hatten sich vorgenommen, ihre Finanzsituation mit größeren Verkäufen von Wohnungsbeständen aufzubessern.

Doch der Markt ist seit dem dritten Quartal laut dem Londoner Datenanbieter Refinitiv, ein Unternehmen der Londoner Börse, nahezu ausgetrocknet. Mit einem Volumen von gut neun Milliarden Dollar liegt das aggregierte Transaktionsvolumen im Jahr 2022 deutlich unter dem 15-Milliarden-Euro-Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.

 

Wohnimmobilienunternehmen: Abschläge von bis zu 35 Prozent zum Buchwert

 

„Die Stimmung am Wohnimmobilienmarkt hat sich in diesem Jahr radikal verschlechtert. Die Börse bewertet Wohnimmobilienunternehmen mit Abschlägen von 30 bis 35 Prozent zum Immobilienbuchwert“, sagt Rothschild Immobilien-Banker Hannes Mungenast. Steigende Finanzierungs- und operative Kosten führten, gepaart mit hohen Investitionserfordernissen etwa für energetische Sanierungen, zu sinkenden Cashflows sowie Druck auf die Immobilienpreise. „Die Käufer insbesondere für größere Tickets sind rar.“

Börsennotierte Immobilienfirmen fallen jedoch derzeit als Käufergruppe praktisch weg. Versicherungen und Pensionskassen fokussieren sich oftmals auf Neubauobjekte und haben aufgrund fallender Aktien- und Anleihepreise ihre Immobilienquote teilweise überschritten. Auch Private-Equity-Investoren wie Blackstone, Brookfield, Starwood oder Carlyle sind derzeit zurückhaltend und bieten, wenn überhaupt, nur mit hohen Abschlägen.

 

Für viele Immobilienkonzerne bedeutet das eine Geduldsprobe

 

Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern LEG Immobilien SE bemerkte bereits im Sommer 2022, dass größere Transaktionen nicht funktionierten, wie LEG-Chef Lars von Lackum bei der Vorlage der Quartalszahlen erklärte. „Wir mussten uns bereits auf 100 bis 500 Einheiten pro Portfolio beschränken.“ Die LEG Immobilien SE hat in diesem Jahr schon 405 Wohnungen zum Buchwert verkauft, ist mit weiteren 5.000 Wohnungen im Markt und hat zugleich angekündigt, auf Akquisitionen erst mal zu verzichten.

Auch der Vorstand des Gewerbeimmobilien-Konzerns Aroundtown erklärte Ende November 2022, das Tempo der Abverkäufe werde gedrosselt. Zwar hat die Firma dieses Jahr schon Immobilien für 1,1 Milliarden verkauft, davon aber nur einen kleinen Teil in der zweiten Jahreshälfte.

 

Zurückhaltung statt Rallye

 

German Property Partners (GPP) aus Hamburg, ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender Gewerbedienstleister, meldete am 3. Januar 2023 für die TOP-5-Investmentmärkte im Jahr 2022 einen Jahresrückgang der gewerblichen Immobilieninvestments gegenüber dem Vorjahr

► in Köln um -68 % auf 1,2 Milliarden €,

► in Stuttgart um -46 % auf 1 Milliarde €,

► in München um -43 % auf 3,4 Milliarden €,

► in Berlin um -26 % auf 7,8 Milliarden € und

► in Frankfurt am Main um -26 % auf 4,2 Milliarden €.

Viele Investoren wechselten aufgrund des sprunghaften Zinsanstiegs von einer aktiven in eine abwartende Haltung.

GPP-Sprecher Andreas Rehberg (55) aus Hamburg berichtet: „Vor allem bei großvolumigen Investments sehen wir eine große Zurückhaltung. Auch wenn inzwischen mehr Verkäufer bereit sind, Preisabschläge hinzunehmen, scheitern noch immer viele Prozesse an der Preisfindung.“

Einige Objekte wurden aufgrund des fehlenden Wettbewerbs auch wieder vom Markt genommen.  

 

Das schwierige Umfeld bringt vor allem hochverschuldete Firmen in die Bredouille

 

Der Immobilien-Investor Corestate drohte noch vor wenigen Wochen offen mit einer Insolvenz. Ende November einigte sich das Unternehmen mit seinen Gläubigern nach langem Ringen auf einen Schuldenschnitt, der die Anleihegläubiger zu Großaktionären macht.

Corestate soll nun das Immobilienvermögen der Firma verwerten, etwa ein Shopping-Center in Gießen und Beteiligungen an weiteren Immobilienprojekten, und die Einnahmen zur Rückzahlung von Schulden nutzen.

Auch der Immobilienkonzern Adler möchte Immobilientransaktionen nutzen, um sich mit Liquidität von gut einer Milliarde Euro zu versorgen. Der Krisenkonzern ist nach Vorwürfen von Leerverkäufer Fraser Perring (Viceroy Research) aus London zur möglicherweise mangelhaften Bewertung von Immobilien und der Weigerung von Wirtschaftsprüfer KPMG, dem Konzern ein Testat auszustellen, faktisch vom Kapitalmarkt abgeschnitten, wie der Adler-Verwaltungsratsvorsitzende Professor Stefan Kirsten einräumte.

Professor Kirsten gab kürzlich einen kleinen Einblick darin, wie schwierig Verkaufsverhandlungen sind, wenn die Gegenseite um die finanzielle Not des Verkäufers weiß.

Bei der Vorlage der jüngsten Quartalszahlen sagte er: „Sie glauben gar nicht, wie viele unanständige Angebote Sie bekommen, wenn der Markt den Eindruck hat, dass Sie in Schwierigkeiten sind.“

Ewig können die Konzerne an den alten Buchwerten nicht mehr festhalten, weiß auch Marktteilnehmer Thomas Olek, Unternehmensleitung der NEON Equity AG. Die potentiellen Käufer, die großen Hedgefonds aus den USA, die er im Oktober 2022 besuchte (Olek nennt es im Interview mit Business Leaders seine New York Connection) wollen in Deutschland kaufen, aber erst, wenn die Immobilienkonzerne ihre Immobilien aus den Boomjahren wieder marktgerecht nach unten korrigiert haben.

Das wahre Ausmaß der Immobilien-Krise 2023 wird alsbald sichtbar werden, wenn die Immobilien-Konzerne 2023 ihre testierten Immobilienbewertungen in den Jahresabschlüssen 2022 offenlegen müssen.

Olek: „Die Gutachter, die die Jahresabschlüsse abnicken müssen, werden sich nicht darauf (auf die Boom-Immobilienbewertungen – Anmerkung der Redaktion) einlassen. Schließlich ist der Druck auf Wirtschaftsprüfer nach dem Wirecard-Skandal immens. Die werden darauf bestehen, dass marktgerechte Buchwerte bilanziert werden.“  (FM)