Leibrente – Immobilie gegen sorgenlosen Ruhestand eintauschen

Die Leibrente ist eine regelmäßige Zahlung bis zum Tod des Rentenempfängers zur Ergänzung des Renteneinkommens oder als Altersvorsorge. Um sich eine Immobilien Leibrente zu sichern, verspricht der Rentenempfänger seine Immobilie nach dem Tod abzugeben.

Was ist eine Leibrente?

Der Begriff Leibrente kommt noch aus dem Mittelalter und ganz einfach gesagt, tauscht man etwas gegen eine regelmäßige Zahlung ein. Damals wurde das Konzept genutzt, um das Zinsverbot der Kirche zu umgehen.

Der Begriff Leibrente bezieht sich auf ein Finanzprodukt, das bis zum Tod des Inhabers der Leibrente – des Rentenempfängers – einen festgelegten regelmäßigen Auszahlungsbetrag vorsieht. Leibrenten werden in der Regel verwendet, um ein garantiertes und/oder zusätzliches Alterseinkommen zu erzielen. Viele ältere Immobilieneigentümer merken, dass ihnen die finanziellen Mittel für ein selbstbestimmtes Leben im Alter fehlen. Denn das Vermögen, für das sie oft mehrere Jahrzehnte gearbeitet haben, steckt in ihrem Wohneigentum. Möchte man wieder mehr Flexibilität, kann man mit der Leibrente das Wohneigentum wieder liquidieren.

Leibrente Definition nach deutschem Gesetz

Die Altersrente, Erwerbsminderungsrente, Witwenrente, Waisenrente und Erziehungsrente gehören ebenfalls zur Leibrente. Das Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat in § 759 Dauer und Betrag der Rente die Regelung der Leibrente gesetzlich festgehalten:

(1) Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten.

(2) Der für die Rente bestimmte Betrag ist im Zweifel der Jahresbetrag der Rente.

Vor- und Nachteile der verschiedenen Leibrenten

In Deutschland gibt es 2 Millionen Rentner, die eine eigene Immobilie besitzen und trotzdem weniger als 1.000 € im Monat als Rente bekommen. In so einem Fall ist es besonders attraktiv, die Immobilie zu verkaufen, um einen sorgenlosen Ruhestand zu genießen. Die Deutsche Seniorenliga hat festgestellt, dass ca. jeder vierte Rentner seine Immobilie noch nicht abbezahlt hat. Ein Vorteil der Leibrente ist ein mögliches Wohnrecht, bis man in eine Pflegeeinrichtung muss.

Neben der Immobilien-Leibrente gibt es eine Reihe weiterer Rentenformen, die genauso besteuert werden, wie die Immobilien-Leibrente. Diese haben allesamt nur Vorteile, da diese Formen der Leibrente als Ausgleich für ein bedauerndes Ereignis gedacht sind, während die Immobilien-Leibrente als Ausgleich für eine Immobilie bezahlt wird. Keine Wertsteigerung mehr, da der Verkaufspreis festgelegt wird, um die Leibrente zu berechnen. Die Leibrente muss zusammen mit anderen Einkünften nach dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.

Bei einer Insolvenz des Käufers fällt die vereinbarte Rentenzahlung aus.

Immobilien-Leibrente

Die Immobilien Leibrente eignet sich besonders gut, wenn man eine Einmalzahlung oder monatliche Zahlung als Zusatzrente haben möchte. Dazu erhält man ein notariell im Grundbuch gesichertes, permanentes Wohnrecht. Dazu behält man in der Regel das Wohnrecht für die vertraute Wohnung. Viele Experten empfehlen das Modell erst, wenn der Wert der Immobilie mindestens 250.000 Euro beträgt und man mindestens 70 Jahre alt ist. Die Immobilien-Leibrente lässt sich mit einer Einmalzahlung und monatlicher Zahlung kombinieren. Dazu später mehr in einem Rechenbeispiel. Der neue Eigentümer muss sich um die üblichen Pflichte kümmern, die ein Vermieter. Man wohnt in seiner eigenen Wohnung mietfrei und bekommt in der Regel noch eine monatliche Zahlung obendrauf.

Die Liste der Nachteile eine Immobilien-Leibrente ist recht kurz. Das Wohnrecht fällt weg, wenn man in eine Pflegeeinrichtung muss. Möchte man die eigene Wohnung umbauen, damit sie z.B. besser im Alter genutzt werden kann, muss das mit dem neuen Eigentümer abgesprochen werden. Entscheidet man sich die Wohnung auf einmal doch zu verkaufen, ist die einzige Option, den neuen Eigentümer zu bitten, die monatliche Zahlung gegen eine Einmalzahlung zu tauschen, zudem kann die Wohnung nicht mehr vererbt werden, da die Wohnung bereits verkauft wurde. Möchte man von seinen Kindern oder Familie eine Unterstützung im Alter haben, bietet die Immobilien Leibrente einen gesetzlichen Rahmen dafür.

Waisenrente bietet Unterstützung für Kinder

Stirbt ein Elternteil oder sogar beide, unterstützt der Staat die Kinder oder Jugendlichen finanziell bis maximal zum 27. Lebensjahr. Ist man nach dem 18. Lebensjahr noch in der Ausbildung, Schule oder Studium, erhält man weiterhin die Waisenrente, ansonsten enden die Zahlungen mit dem 18. Lebensjahr. Waisenrenten bleiben in den meisten Fällen unter dem jährlichen Grundfreibetrag und sind somit steuerfrei, ansonsten werden sie steuerlich genauso behandelt wie die anderen Leibrenten.

Wissenswert: Spezielle Umstände, wie zuletzt durch Corona, haben die Übergangszeiten entsprechend verlängert, wenn eine Ausbildung noch nicht begonnen werden konnte.

Erziehungsrente bietet Unterstützung im Scheidungsfall

Im Scheidungsfall bekommt die erziehungsberechtigte Person für ein minderjähriges Kind eine gesetzliche Rente, wenn die unterhaltspflichtige Person stirbt. Die Erziehungsrente soll die finanziellen Einbußen durch den ausbleibenden Unterhalt abmildern. Die Rente endet, wenn das Kind das 18. Lebensjahr vollendet hat. Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die elterlichen Sorgen weiterhin ausgeübt werden müssen, weil das Kind eine körperliche oder seelische Behinderung hat.

Witwenrente und Witwerrente bietet Sicherheit für den Partner

Der Staat zahlt bei Tod eines Ehepartners oder einer Ehepartnerin die Witwenrente und Witwerrente. Hinterbliebene haben einen Anspruch, wenn der/die verstorbene Partner/in gesetzlich rentenversichert war. Damit soll die Rentenlücke aufgefüllt werden, wenn der verstorbene Ehepartner mehr gearbeitet hat und dadurch mehr eingezahlt hat.

Erwerbsminderungsrente bietet Unterstützung für chronisch Kranke

Die Voraussetzungen von einer Erwerbsminderungsrente sind dauerhafte gesundheitliche Einschränkungen. Das können die weit verbreiteten Depressionen, Herzprobleme oder Rückenschmerzen sein, wenn die Probleme so stark sind, dass man nicht mehr voll arbeiten kann. Die Erwerbsminderungsrente ist nicht mit der Berufsunfähigkeitsrente zu verwechseln. Die Erwerbsminderungsrente wird bis zum Renteneintrittsalter gezahlt, das im Moment bei 67 Jahren liegt. Die genauen Voraussetzungen für eine Erwerbsminderungsrente prüfen Sie am besten hier.

Leibrente für eine Immobile berechnen

Die Leibrente wird so lange gezahlt, wie der Rentenempfänger noch lebt, wie berechnet man also einen fairen Betrag für alle Teilnehmer? Für manche ist es eine makabere Wette auf den Tod, kann man der eigenen Familien trauen oder sollte man einen Deal mit einer großen Versicherung machen? Die Süddeutsche Zeitung berichtet über interessante Einzelfälle, wie sich Leute an Leibrenten Deals bereichert haben. Schwarze Schafe gibt es auch in dieser Branche. Was passiert im Insolvenzfall? Gibt es Ausnahmen bei der Instandhaltung? Die folgenden drei Rechenbeispiele zeigen, wie hoch eine Leibrente im individuellen Fall eines seriösen Anbieters sein kann.

Leibrente Beispielrechnung mit Leibrentenfaktor

Die statistische Lebenserwartung gibt den sogenannten Leibrentenfaktor vor, der die restliche Lebenszeit beschreibt. Der Wert des Wohnrechts berechnet sich, wenn man 75 Jahre alt ist, mit einem Leibrentenfaktor von 11,75, zur statistischen Lebenserwartung von 86,75 Jahren. Als Käufer muss man noch die Kosten für Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten usw. abziehen. Der Wert der Immobilie wird meistens durch einen Sachverständigen berechnet. Dem Wert der Immobilie wird dann der Betrag des Wohnrechts als Miete abgezogen und man erhält den Restbetrag als monatliche Zahlung als Leibrente.

• Wert der Immobilie 400.000 €
• 11,75 Jahre Lebenserwartung
• Fiktive Miete 1.000 €/mtl. = 12.000 € pro Jahr
• Wert des Wohnrechts: 12.000 € x 11,75 = 141.000 €
• Leibrente insgesamt: 400.000 € – 141.000 € = 259.000 €
• 259.000 € / 12 Monate / 11,75 = 1.836,88 €

Die Leibrente von 1.836,88 € wird entsprechend angepasst werden, wenn eine Einmalzahlung gewünscht ist.

Ist die Leibrente steuerlich absetzbar?

Die Leibrente muss besteuert werden. Egal welche Leibrente Sie beziehen – steuerlich gesehen gilt für alle seit der Rentenreform 2005 das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung. Eine Leibrente gehört zu den sonstigen Einkünften, deren steuerliche Behandlung im Einkommensteuergesetz § 22 EStG geregelt ist. Wie bei Renten üblich, gilt der Ertragsanteil, also der steuerpflichtige Teil einer Rente. Der Ertragsanteil nimmt mit dem Alter um 1 Prozent pro Jahr ab.

Leibrentenempfänger müssen nur auf diesen Anteil die Einkommensteuer zahlen. Auf den Ertragsanteil wird dann der persönliche Steuersatz angewendet, um die Steuern zu berechnen. Wenn Ihre zu versteuernden Einnahmen inklusive des steuerpflichtigen Teils der Leibrente einen Betrag von 10.908 Euro pro Jahr (Stand 2023) nicht überschreiten, dann sind keine Steuerzahlungen fällig.

Ist man der Käufer der Immobilie und zahlt die monatliche/jährliche Leibrente, kann man nur den Ertragsanteil steuerlich geltend machen als Sonderausgaben/Werbungskosten. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie, die je nach Bundesland 3,5 – 6,5 Prozent beträgt.

(TB)