Einfach der Klassiker: Mitte dreißig, Single, 3.500,00 € netto monatlich und extrem kreditwürdig, 99,3% Schufa Score. Der Banker nervt schon laufend, von wegen Investitionen, ETF und Immobilien. Da kauft man sich doch schnell mal eine Wohnung für die Altersvorsorge. Die Finanzierung läuft über 30 Jahre, die Mieteinnahmen deckeln die Kreditrate. Geht man dann selbst in Rente, ist die Wohnung abgezahlt und kann für den doppelten Preis weiterverkauft oder selbst bewohnt werden. Und die Frage „kaufen oder mieten“ spielt in diesem Moment keine Rolle. 

Soweit die Theorie. Die Praxis kann oft anders aussehen: Man vermietet die Wohnung an Mietnomaden, die man trotz Mietschulden nicht rausgeklagt bekommt oder die Mieter hinterlassen ein Feld der Verwüstung beim Auszug, Sanierung folgt, Eigentümer zahlt. Oder es kommt ein Zinsjahr wie 2023 und man benötigt eine Anschlussfinanzierung. Drei Prozent Zinsdifferenz ergeben bei der Kreditrate schnell mal 500 € mehr monatliche Belastung, die man nicht auf die Miete umlegen kann. Oder große Reparaturen oder Anliegerpflichten werden fällig. Dann platzt schnell der Traum von der Altersvorsorge und die Vorsorge wird zur finanziellen Albtraum.

 

Kaufen oder mieten 2024?

Kaufen oder mieten 2024? Zugegeben, ein schwieriges Jahr für den Erwerb von Wohneigentum. Das bedeutet aber nicht, dass ein Immobilienkauf 2024 nicht zu empfehlen ist. Wie sagen die Juristen immer : „…es kommt darauf an…“. Auch beim Kauf von Wohneigentum kommt es darauf an, ob man gerade jetzt „seine“ Immobilie gefunden hat, die dazu auch noch bezahlbar ist. Dann sollte man nicht zu lange warten, sonst schnappt ein anderer Interessent zu.

Der Kauf von Wohneigentum wird oft emotional entschieden. Gerade junge Familien wollen Wurzeln schlagen, sich selbst in ihren eigenen vier Wänden verwirklichen und … ohnehin haben die Freunde alle ein Haus. Das können Gründe sein, die Menschen zum Kauf einer Immobilie bewegt. Doch neben den emotionalen Entscheidungen sollte auch die Vernunft eine Rolle spielen, denn man bindet sich oft sehr lange an ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Und wie fast alles im Leben gibt es auch bei der Entscheidung „kaufen oder mieten“ zwei Seiten der Medaille.

 

Flexibel oder ortsgebunden

Erwirbt man eine Immobilie, die man selbst bewohnen will,  geht man eine langfristige Bindung mit einen bestimmten Wohnort ein. In unserer turbulenten Zeit kann kaum ein Arbeitgeber versprechen, ob es ihren Job in 10 Jahren noch gibt bzw. ob das Unternehmen bis dahin noch besteht. Lässt man sich an einem Ort nieder, an dem die Auswahl der Arbeitsstellen gering ist kann das langfristig zur Falle werden. Muss man seinen Job durch widrige Umstände wechseln, kann es durchaus vorkommen, dass man für die neue Arbeit große Entfernungen zurücklegen muss. Ob der Preis der langen Fahrstrecke immer das selbst bewohnte Haus wert ist, muss jeder selbst entscheiden. Fakt ist aber, dass man sich mit selbst bewohnten Wohneigentum in eine gewisse Abhängigkeit begibt.

Bewohnt man eine Mietwohnung oder hat ein Haus zur Miete,  kann man ohne weitere Probleme seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort verlegen. Kündigungsfrist eingehalten, neue Wohnung gemietet und fertig. Gerade bei jungen Menschen, die vielleicht eine Karriere in ihrem Beruf anstreben, kommt es häufig vor, dass ein Ortswechsel für die berufliche Tätigkeit vom Arbeitgeber gefordert wird. Ist man dann durch Haus oder Wohnung ortsgebunden, kann der Traum vom beruflichen Aufstieg schnell beendet sein, wenn man nicht umzugsbereit ist. Will man als Arbeitnehmer flexibel bleiben, sollte man mit dem Erwerb von Wohneigentum noch warten. Alternativ kann man natürlich auch Wohneigentum an andere Personen vermieten, wissend, dass man sein Eigentum für einen bestimmten (Miet-) Zeitraum in fremde Hände gibt.

 

Gestaltungsmöglichkeiten

Jeder, der schon einmal eine Mietwohnung bewohnt hat kennt die Klauseln im Mietvertrag:

  • Vor der Übergabe der Mietsache (Auszug) ist der ursprüngliche Zustand der Mietwohnung wieder herzustellen.
  • Bauliche Veränderung sind nicht gestattet und bedürfen der Zustimmung des Vermieters.
  • Das Halten von Haustieren ist nicht gestattet.
  • Die Nachtruhe von 22.00 bis 6.00 Uhr und die Sonntags- bzw. Feiertagsruhe ganztags sind einzuhalten.

So oder so ähnlich steht es in vielen Mietverträgen in Deutschland. Der Mieter bewohnt ein Haus oder eine Wohnung auf Zeit und kann nicht so einfach tun und lassen was ihm gefällt. Einige Dinge sind verboten oder man muss den Vermieter um sein Einverständnis bitten.

Anders sieht es aus, wenn man eine Wohnung oder ein Haus gekauft hat und selbst darin wohnt. Da kann man sich frei entfalten. Die Vorteile liegen auf der Hand, besonders wenn ein Neubau geplant ist und man seine eigenen Ideen in der Planungsphase verwirklichen kann. 

 

Instandsetzung/ Instandhaltung

Die Heizung ist defekt, es ist Samstag Abend, draußen sind minus 10 Grad Celsius. Kein Problem. Da ruft man schnell mal den Vermieter an und schildert den Fall. Der Havariedienst  wird vom Vermieters beauftragt, denn der muss sich kümmern (und bezahlen). 

Oder Ziegel sind durch den Sturm in der letzten Nacht vom Dach gefallen, kein Problem (für den Mieter). Ein Anruf beim Vermieter genügt, der muss sich um die Verkehrssicherheit seiner Mietsache kümmern und alle notwendigen Maßnahmen zur Sicherheit seiner Mieter ergreifen. Und diese Maßnahmen muss er auch bezahlen; die Kosten der Reparaturen kann er nicht auf die Mieter umlegen

Oder: Sie bewohnen ein Häuschen zur Miete in einer unbefestigten Sackgasse. Die Kommune hat entschieden, dass aus ihrer Sackgasse eine schöne neue Durchgangsstraße wird. Mit Bürgersteigen, Radwegen, Straßenlaternen und Entwässerung ist das Bauvorhaben geplant. Das bringt für sie als Mieter nur Vorteile, denn ihre Wohnqualität wird durch den Bau einer befestigten, gut ausgeleuchteten Straße gesteigert.

Dem Vermieter (Eigentümer) bereitet das andererseits Kopfschmerzen, denn er muss sich prozentual an den Straßenbaubeiträgen beteiligen, ob er will oder nicht. Und auch hier bleibt er auf den Kosten sitzen, denn sie sind nicht umlagefähig. Solche ungeplanten Baumaßnahmen können bei großen Grundstücken schon mal fünfstellige Kosten verursachen. Erfahrungsgemäß entstehen dem Eigentümer Kosten von ca. 1,5% des Kaufpreises für  Instandsetzung. Dazu kommen Rückstellungen für die Instandhaltung der Immobilie, die ebenfalls vom Eigentümer allein zu finanzieren sind. Bei neueren Bauwerken rechnet man mit 1 €/qm Wohnfläche/ Monat, bei älteren Gebäuden sollte man als Eigentümer höhere Rücklagen für die Werterhaltung bilden.

 

Kaufen oder mieten – die Entscheidung

Ist es besser Mieter oder Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu sein – das ist die Frage, die uns heute beschäftigt:

Mal ganz ehrlich, es fühlt sich schon gut an, wenn man sagen kann: „Ich habe mir die Wohnung gekauft“. Aber außer dem sozialen Stand, den man als Wohnungseigentümer erwirbt, gibt es noch einige Aspekte zu beleuchten, bevor man vor seinen Namen unter den Kaufvertrag setzt. Viele Käufer von Wohneigentum wollen mit der erworbenen Immobilie ihre Altersvorsorge sichern, vermieten das Haus oder die Wohnung und deckeln die Finanzierung des Darlehens mit den Mieteinnahmen

Eigentum verpflichtet: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ (GG, Art. 14, Abs.2). So schreibt es unser Grundgesetz vor. Als Wohnungseigentümer oder Eigentümer eines Hauses hat man auch eine Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft. Nutzen Sie das Haus oder die Wohnung selbst, dann ist der Umfang ihrer Pflichten überschaubar:

  • Räum- und Streupflicht (Die Städte und Gemeinden erlassen kommunale Satzungen, in denen z.B. die Zeitspanne, in der sie als Eigentümer die angrenzenden öffentlichen Wege von Schnee und Eis befreien müssen. Das müssen sie nicht zwingend selbst machen, man kann auch jemanden damit beauftragen. Ist die Immobilie vermietet, kann man diese Pflicht auf den Mieter delegieren oder ein Unternehmen damit beauftragen. Die entstandenen Kosten zahlt der Mieter dann mit der Nebenkostenabrechnung.
  • Verkehrssicherungspflicht (Nicht nur die Beseitigung von Schnee und Eis gehören zu den Eigentümerpflichten. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst noch mehr. Von ihrem Eigentum darf keine Gefahr für andere ausgehen. Kommt jemand zu Schaden sind Sie haftbar. Sind sie nicht ausreichend versichert, haften Sie mit dem gesamten Vermögen und darüber hinaus für entstandene Schäden. Ist das Grundstück um das Wohneigentum nicht umfriedet erstreckt sich die Haftung auf das gesamte Grundstück

Hat man die Wohnung oder das Haus vermietet, kommen weitere Pflichten auf den Eigentümer (Vermieter) zu, die sogenannten Vermieterpflichten:

  • Instandhaltung und Reparatur (Als Vermieter ist man für die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verantwortlich.)
  • Beheizungspflicht (Vom 01.Oktober bis 30.April des Folgejahres muss der Vermieter die ordnungsgemäße Funktion der Heizung gewährleisten. Das bedeutet, dass der Mieter die gemietete Sache mit mindestens 20 Grad Celsius beheizen kann.)
  • Rechenschaftspflicht (Ein Vermieter muss dem Mieter regelmäßig mit einer Nebenkostenabrechnung die gezahlten Abschläge erläutern, ein daraus entstandenes Guthaben ist an den Mieter auszuzahlen. Für diese Abrechnung hat der Vermieter 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode Zeit.)
  • Verkehrssicherungspflicht (Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers erweitert sich bei Vermietung auf alle, dem Mieter zugänglichen, öffentlichen Räume und Wege.)

 

Rechnen Sie bevor Sie entscheiden - mieten oder kaufen

Rechnen Sie bevor Sie entscheiden – mieten oder kaufen

 

Es geht ums Geld – Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Nicht jeder, der sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen will, hat die finanziellen Rücklagen dafür. Da bleibt nur der Weg zu den Großeltern oder zur Bank des Vertrauens. Und die Banken prüfen recht genau, ob und wieviel Kredit Sie für einen Immobilienkauf bekommen können. Es ist immer ein Vorteil, wenn man bei der Hausbank zuerst nach einer Finanzierung fragt. Dort genießt man als treuer Kunde einen gewissen Vertrauensvorschuss, man kennt Sie und Ihren Umgang mit Geld, man weiß um Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben sowie Ihre Vermögensverhältnisse. 

Wichtig: Fragen sie bei einer Bank verbindlich nach einem Darlehen an, wird dies in der Schufa gespeichert. Die Schufa registriert diese Kreditanfrage (KA) mit einem Eintrag. Dieser Eintrag bleibt als KA (Kreditanfrage) 12 Monate bei der Schufa in ihrer Bonitätsakte gespeichert, außerdem ist die Anfrage 10 Tage für alle Partner der Schufa sichtbar. Fragen Sie innerhalb dieser 10 Tage bei einer weiteren Bank verbindlich nach einem Kredit, kommt ein zweiter Eintrag bei der Schufa dazu usw.

Sind sie bei der fünften Bank angekommen, können sie sich ausrechnen, wie die Reaktion sein wird: Die Bank geht nicht davon aus, dass sie vielleicht nur die Konditionen des Marktes abklopfen wollten, sondern davon, dass ihnen die anderen Banken die gewünschte Finanzierung nicht bewilligt haben. Die Kreditentscheidung wird dann zu 80% negativ ausfallen, Ausnahmen bestätigen die Regel. Außerdem haben Kreditanfragen negative Auswirkungen auf Ihren persönlichen Schufa Score. Um so mehr Anfragen dieser Art sie stellen, desto schlechter wird ihr Bonitätsscore. 

TIPP: Wollen Sie nur die Konditionen der einzelnen Banken und sonstigen Anbieter vergleichen, dann stellen Sie eine unverbindliche Konditionsanfrage (KK) bei dem Kreditinstitut. Von diesen Anfragen können Sie unendlich viele stellen, sie beeinflussen den Score nicht. Die Konditionsanfragen werden zwar auch in ihrer Bonitätsakte vermerkt, sind aber nur ihnen zugänglich. Anderen Schufa-Partner werden die Konditionsanfragen nicht mitgeteilt.

 

Schufa-Abfrage

Die Beurteilung der Bank, ob und wieviel Kredit sie erhalten (können) liegt an zahlreichen Faktoren. Es ist ein Puzzle, welches vor einer Kreditvergabe zusammengesetzt wird. An erster Stelle steht die Abfrage bei der Schufa. Bei der Abfrage für einen Immobilienkauf wird von der Bank eine Bonitätsabfrage mit Scorewert bei der Schufa gestellt. Erfahrungsgemäß legen die Banken einen Score von mindestens 95% als Basis für eine Immobilienfinanzierung zugrunde. Um so besser ihr persönlicher Score ist, desto günstiger wird ihr künftiger Kreditzins sein. Banken bieten in der Regel Kredite mit Zinssätzen von … bis an. Die exakte Bemessung ihres persönlichen Zinssatzes erfolgt nach der Einschätzung der Bank, wie hoch das Ausfallrisiko bei ihnen beurteilt wird. Und dieses Ausfallrisiko bestimmt zum großen Teil der Schufa Score.

 

Haushaltsrechnung der Bank

Der nächste Schritt ist die Haushaltsrechnung. Bei der Haushaltsrechnung ermittelt der Banker mit ihnen, welchen Betrag sie zuverlässig in den kommenden 30 Jahren monatlich für die Tilgung aufbringen können.

Folgende Kriterien werden bei der Haushaltsrechnung berücksichtigt:

  • Einkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag ist Voraussetzung für eine Kreditvergabe)
  • Eigenkapital, sonstige verwertbare Sicherheiten
  • Gibt es zusätzliche Einahmen (Mieteinnahmen, Verpachtung)
  • Gibt es weitere Kreditnehmer (Partner)
  • Familienstand, Anzahl der Kinder
  • Weitere Unterhaltsverpflichtungen (außereheliche Kinder, pflegebedürftige und unterhaltsberechtigte Angehörige)
  • Sonstige Kreditverträge, weitere Verbindlichkeiten aus Darlehen (auch private)

Ein nicht zu unterschätzendes Argument bei der Kreditvergabe ist ihr Bankberater. Haben sie seit vielen Jahren ein vertrauensvolles Verhältnis zu ihrer Bank, dann kann der Berater auch mal „ein Auge zudrücken“ und eine Haushaltsrechnung nochmal überprüfen, um die gewünschte Kreditsumme am Ende der Berechnungen zu erhalten. Das entspricht selbstverständlich nicht den Arbeitsanweisungen der Bankmitarbeiter, aber durchaus der Praxis.

Nach dieser Berechnung kann Ihnen der Banker auf 5.000 € genau sagen, welches Kreditvolumen sie sich leisten können. Es folgt der mehrseitige Kreditantrag und nach wenigen Tagen haben sie die Entscheidung der Bank. Unterzeichnen sie diesen Kreditvertrag, müssen sie ihn auch annehmen. Es gibt allerdings ein 14tägiges Widerrufsrecht. Verzögert sich der Kauf des Wohneigentums und sie rufen die Kreditsumme erst später ab, dann müssen sie Bereitstellungszinsen an die Bank bezahlen (meist 0,25% der Kreditsumme/Monat). 

Haus kaufen oder mieten?

Haus kaufen oder mieten?

Man will ja was für die Rente tun – Mieten oder kaufen?

Von den eigenen vier Wänden träumen viele junge Paare, frisch Verheiratete oder auch Singles. „Wir sorgen ja für das Alter vor, wenn wir in jungen Jahren Eigentum erwerben…“. Auch wenn die Finanzierung der eigenen Wohnung oder Hauses „klar geht“, ist der Kauf nicht immer die richtige Entscheidung. Es gibt zahlreiche Gründe, die für den Erwerb von Wohneigentum als Altersvorsorge sprechen. Doch es gibt genau so viele Gründe, die eine Mietwohnung  als die bessere Wahl präferieren. Wichtig bei der Entscheidung für den Zeitpunkt des Kaufes von Wohneigentum ist die allgemeine Marktlage.

Kriterien der allgemeinen Marktlage sind:

  • Höhe der Bauzinsen (orientieren sich am Zinssatz der Bundesanleihen)
  • Lage auf dem Immobilienmarkt (z.B. 2023 fallen die meisten Immobilienwerte leicht, vielleicht kommt eine Immobilienblase)
  • verfügbarer freier Wohnraum in der Region (Nachfrage)
  • allgemeine Konjunkturlage (Inflationsrate, Bruttosozialprodukt)
  • Kosten für Baumaterial und Bauleistungen
  • Höhe der Baunebenkosten (regional verschieden)

Steigende Zinsen beschränken für viele, oft junge Menschen, das Kreditvolumen, welches die Bank ihnen aufgrund des Einkommens zur Verfügung stellen kann. Dann muss man den Traum vom eigenen Heim auch oft „beschneiden“, bis alles in die Finanzierung passt. Ein geplanter Keller muss dann den Gegebenheiten des Darlehens weichen, wie auch die geplante Einliegerwohnung für die Schwiegereltern. Ob das die Bauherren langfristig glücklich macht, ist zu bezweifeln.

Zur Sicherung des Ruhestandes galt das „Betongold“ noch bis voriges Jahr als das non plus ultra. Aber die Tilgung eines Darlehens für Wohneigentum ist 2023 keine gute Wahl, um langfristig Vermögen aufzubauen.

Die Nachteile liegen auf der Hand:

  • Entwicklung des Immobilienmarktes ist unkalkulierbar (möglicher Preisverfall)
  • höhere Nebenkosten, als bei einer Mietwohnung
  • benötigtes Eigenkapital
  • Zinssatz für Anschlussfinanzierung ungewiss
  • Instandhaltungskosten und Rücklagen für Modernisierungen in unkalkulierbarer Höhe

Man rechnet mit etwa 20% höheren Kosten bei einem selbst bewohntem Wohneigentum (im Vergleich zu einem Mietobjekt). In diesen unsicheren Zeiten kann man als Mieter noch eine gewissen Zeit Mieter bleiben und für die Altersvorsorge die eingesparten 20 Prozent in eine sichere Kapitalanlage investieren

 

Pro und Kontra – Kaufen und Mieten

Ein Immobilienkauf will gut überlegt sein. Es gibt zwei Möglichkeiten bezüglich des Geldes beim Kauf von Wohneigentum:

Möglichkeit 1:

Sie haben ausreichend eigenes Kapital, um eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Wenn man ausreichend Kapital gebildet oder eine gute Erbschaft gemacht hat, dann ist man in der Regel bestrebt das vorhandene Kapital zu vermehren. Eine Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie, die man nach dem Erwerb vermietet und in „guten Zeiten“ wieder mit Gewinn verkauft. Bewohnt man die Immobilie selbst, gibt es zwar keine Rendite, aber man kann sich einen gewissen Luxus leisten. 

Möglichkeit 2:

Wenn man nicht über das Kapital verfügt, muss man den Kauf einer Immobilie über eine Bank finanzieren. Bei den heutigen Kreditkonditionen muss man bei einer 30jährigen Finanzierung mit Kreditkosten von 100% des Kaufpreises rechnen. Finanzieren sie eine Immobilie für 500.000 €, dann zahlen sie in 30 Jahren etwa 1.000.000 € an die Bank zurück. Die Vor- und Nachteile von „kaufen und mieten“ einer Immobilie stellen wir im folgenden dar:

  Kaufen Mieten
Pro
  • Stabile Wertanlage
  • als Altersvorsorge geeignet
  • gleichbleibende Kreditrate, keine Mietpreissteigerung
  • Gestaltungsmöglichkeiten, man kann sich „verwirklichen“
  • Flexibilität (heute hier, morgen da)
  • Geringe Kosten für Pflege und Instandhaltung
  • vergleichsweise geringe Nebenkosten
  • eingespartes Geld kann man zur Kapitalbildung investieren
Kontra
  • Kapital zum Kauf muss beschafft werden
  • vorhandenes Kapital ist lange Zeit gebunden
  • man ist ortsgebunden, wenn man das Wohneigentum selbst nutzt
  • unerwartete Reparaturen müssen finanziert werden
  • man muss Rücklagen für Werterhaltung bilden
  • ca. 20% höhere Nebenkosten als bei einer Mietwohnung
  • bei Finanzierung kann die Anschlussfinanzierung teuer werden
  • Mietzins steigt regelmäßig
  • Vermieter kann in begrenzten Umfang das eigene Leben bestimmen
  • Gestaltungsfreiheit ist eingeschränkt
  • akuter Wohnungsmangel lässt wenig Spielraum bei der Auswahl

 

Experten für eine Finanzierung finden

Will man eine Immobilie finanzieren lassen ist meist der erste Weg zur Hausbank. Das kann gut oder schlecht sein. Zum Banker der Hausbank hat man ein Vertrauensverhältnis, man glaubt ihm. Aber ist er die eierlegende Wollmilchsau? Er verwaltet ihre Konten, die Kapitalanlagen und empfiehlt ihnen immer gute Investments. Kann ein Bankangestellter soviel Wissen in einer Person vereinen, um sie in allen Finanzfragen kompetent zu beraten? Die Antwort darauf ist klar und logisch: Er kann es nicht.

Wir empfehlen ihnen für die Finanzierung einer Immobile sich von Experten beraten zu lassen. Diese Fachleute haben sich in vielen Jahren auf das Gebiet Immobilienfinanzierung spezialisiert. Wir dürfen Ihnen unseren Partner für Immobilienfinanzierung vorstellen, den wir vorbehaltlos empfehlen können:

Dr. Sebastian Grabmaier, Vorstand der JDC Group AG

Dr. Sebastian Grabmaier, Vorstand der JDC Group AG

FiNUM.Finanzhaus AG

Dr. Sebastian Grabmaier und sein Team beraten sie in Finanzierungsfragen kompetent und ohne Verpflichtungen.

„Kompetenz und Beratung auf Augenhöhe. Dafür steht FiNUM.Finanzhaus. Denn finanzielle Absicherung für die Zukunft ist mehr als eine Frage der richtigen Geldanlage. Es ist eine komplexe Herausforderung, bei der vielfältige Vorsorgemöglichkeiten mit individuellen Wünschen und Zielen aufeinander abgestimmt werden müssen. Erst wenn diese Anforderungen in Einklang gebracht werden, können wir für unsere Kunden einen echten Mehrwert liefern. Unsere ganzheitliche Finanzberatung leistet genau das. Mit höchstem Anspruch an Transparenz, Objektivität und – ganz wichtig – Empathie. Kurzum: Wir beweisen, dass auch das Menschliche im Mittelpunkt stehen kann, wenn es ums Geld geht.“

(Homepage der FiNUM Finanzhaus AG)

 

Was sagt uns der Kauf-Miet-Faktor?

Die Gretchenfrage „kaufen oder mieten“ werden Experten heute deutlich anders beantworten, als noch vor zwei Jahren. Nicht immer ist es zielführend auf „Teufel komm‘ heraus“ eine Immobilie zu erwerben. Oft lohnt es sich auf die Zeichen des Marktes zu hören und auf den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienkauf zu warten. 

Will man selbst ohne Expertisen von Finanzexperten einen groben Überschlag machen, ob sich ein Haus- oder Wohnungskauf lohnt, sollte man sich folgender Formel bedienen:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Kauf-Miet-Faktor (oder Kauffaktor)

Der Kauf-Miet-Faktor beschreibt die Dauer in Jahren, die sie benötigen, um mit den Mieteinnahmen das Darlehen abzuzahlen. Experten rechnen gern mit der magischen Zahl 20, die eine schnelle Rendite verspricht. Refinanziert man in 20 Jahren die Investitionskosten, dann ist das der Idealfall und ein kaufmännisches Musterbeispiel. Mittlerweile kalkulieren Experten mit einem Kaufpreisfaktor von 25, in attraktiven Innenstadtlagen von Großstädten auch mit 30 und darüber. Bei hohen Kauffaktoren (über 25) muss man die zu erwartende Wertsteigerung mit einkalkulieren, doch welche Richtung der Immobilienmarkt in 25 Jahren nimmt, kann keiner vorhersagen.

Als kluger Investor sollte man allerdings einige Aspekte nicht außer acht lassen, die in den kommenden Jahren auf Sie zukommen könnten:

  • Darlehenszinsen können steigen
  • das Angebot an Wohnraum wird größer, die Nachfrage geringer = fallende Mietpreise
  • ungeplante Ausgaben kommen auf Sie zu (Anliegerpflichten, große Reparaturen)
  • die Lage wird im Wert abgestuft (z.B. Einflugschneise vom Flughafen)

Bei der Kalkulation der Nebenkosten sollte man folgende Kosten mit einbeziehen, denn diese sind nicht auf die Miete umlagefähig:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Instandhaltungsrücklage

Beispiel:

Sie könnten eine Eigentumswohnung mit 100 qm für 500.000 € erwerben und ermitteln vorher den Kaufpreisfaktor:

Die örtliche Vergleichsmiete liegt bei 12€/netto kalt/qm. Die Monatskaltmiete beträgt also bei 1.200 €, die Jahreskaltmiete dann bei 14.400 €. Dividiert man 500.000 € durch 14.400 €, erhält man 34,72 als Kauf-Miet-Faktor. Auf den ersten Blick müsste man sagen: Finger weg! Aber das kann man nicht pauschalisieren.

Denn die drei wichtigsten Kriterien bei Immobilien sind:

  1. Lage
  2. Lage und
  3. Lage.

Liegt Ihre Eigentumswohnung z.B. in einer Großstadt, sagen wir Berlin Charlottenburg, dann können und müssen Sie davon ausgehen, dass die Immobilienpreise dort in den kommenden 30 Jahren (Laufzeit des Darlehens) rapide steigen werden. Gründe, die dafür sprechen, gibt es genug. 

Der Kaufpreisfaktor spielt eine große Rolle

Der Kaufpreisfaktor spielt eine große Rolle

 

Kaufpreisfaktoren für Großstädte in Deutschland:

So beliebt gute Innenstadtlagen in deutschen Großstädten sind, so teuer sind sie auch. Die nachstehende Grafik zeigt einen Überblick, wie sich die Rentabilität bei Eigentumswohnungen bewegt. Dieser Trend unterliegt jedoch regelmäßigen Schwankungen, aber in den vergangenen Jahren ging die Bewegung tendenziell aufwärts.

Folgende Vergleichszahlen sind aus 2023 und beziehen sich auf Neubauten (mit geringem Gewerbeanteil) in 1a/ 1b Lagen:

Stadt Kaufpreisfaktor
Berlin 30 – 39
München 33 – 55
Hamburg 25 – 36
Frankfurt 20 – 35
Stuttgart 25 – 33
Köln 22 – 30
Hannover 18 – 24
Dresden 20 – 25

 

Der Kaufpreisfaktor beim Immobilienverkauf

Plant man den Kauf von Wohneigentum, vermittelt der errechnete Kaufpreisfaktor einen ersten Eindruck, ob sich der Kauf in überschaubarer Zeit amortisiert. Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 oder darunter ist man auf der sicheren Seite, so sagen die Experten. Wie im unserem Beitrag schon erwähnt ist der Verkaufsfaktor in Deutschland unterschiedlich und unterliegt auch gewissen Schwankungen. 

Beim Verkauf von Immobilien sollte man sich im besten Fall an einen Immobilienmakler wenden. Diese Experten kennen den Markt und haben eine Vielzahl von Möglichkeiten, ihr Wohneigentum auf dem Käufermarkt zu präsentieren. Und sie haben Interesse daran eine Immobilie so teuer wie nur möglich zu verkaufen, denn dadurch steigt ihre eigene Verkaufsprovision.

Wer allerdings die Kosten für die Maklercourtage sparen will, sollte sich vor dem Verkauf über den Wert der Immobilie erkundigen. Dazu kann man ein z.B. ein Gutachten in Auftrag geben.

Die Gutachter ermitteln den Verkaufswert nach verschiedenen Verfahren:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Wenn man den Kaufpreisfaktor der Stadt/der Region kennt, kann man selbst den Kaufpreis grob ermitteln. Man multipliziert den Kaufpreisfaktor mit der Jahreskaltmiete und erhält als Ergebnis den ungefähren Verkaufspreis.

Beispiel:

Eine 80 qm Eigentumswohnung in Hamburg/Eppendorf (Kaufpreisfaktor 32) kostet 1.120 € Miete netto kalt (14€/ qm).  Das entspricht einer Jahreskaltmiete von 13.440 €. Die Jahreskaltmiete mal Kaufpreisfaktor 32 ergibt einen Verkaufspreis von 430.080 €. So in etwa könnte man diese Wohnung auf dem Markt anbieten, plus zuzüglich 10% Spanne, die der Käufer als Rabatt rausschlagen will. Die Wohnung z.B. wäre also für 473.000 € in der Zeitung. Dies ist ein Richtwert und ersetzt kein Gutachten. Die Ermittlung des Verkaufswertes über den Kaufpreisfaktor ähnelt dem Ertragswertverfahren, dieses ist allerdings wesentlich umfangreicher und genauer.

 

Lassen Sie sich beraten - mieten oder kaufen

Lassen Sie sich beraten – mieten oder kaufen

 

Kaufen oder Mieten Buch Empfehlung

Für interessierte Leser, die noch tiefer in das Thema „Immobilie kaufen oder mieten“ einsteigen wollen, empfehlen wir folgende Literatur:

+“Kaufen oder Mieten – Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

Die Neuauflage von Gerd Kommers Standardwerk. Das Buch richtet sich an alle, die über die Fragen Kaufen oder Mieten nachdenken, sowohl was rein finanzielle Aspekte anbelangt als auch in Bezug auf emotionale und Lifestyle-Aspekte.

 

Fazit: Soll ich mit dem Kauf besser noch warten?

Kann man mit dem Kauf einer Immobilie langfristig ein Vermögen aufbauen? Ist es sinnvoll in eine Immobilie zu investieren, um seine Altersvorsorge zu sichern? Was ist günstiger? Mieten oder kaufen?

Die Antwort auf diese Fragen würde wieder mit den Worten beginnen „…es kommt darauf an...“. Im vergangenen Jahr hätten Experten immer zu einem Investment in Wohneigentum geraten, 2023 sieht die Sache etwas anders aus. Ein  unruhiger Immobilienmarkt besorgt momentan Käufer und Verkäufer. Keiner will den „richtigen Zeitpunkt“ für Kauf oder Verkauf einer Immobilie verpassen, doch niemand weiß genau, wann der break even point gekommen ist. Allgemeine Zurückhaltung macht sich breit.

Die mögliche Kaufentscheidung hängt zudem stark vom Zustand der Immobilie sowie der Höhe der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den kommenden Jahren ab. Möchte man die Immobilie vermieten sollte man auf hochwertige, energetisch voll sanierte Objekte setzen. Schon heute gibt es zahlreiche Gesetze, die Vermieter zur energetischen Sanierung in bestimmten Fällen verpflichten. Man kann davon ausgehen, dass es in nicht zu ferner Zukunft noch weitere solche „Zwangsmaßnahmen“ für Vermieter von Immobilien geben wird. Betrachtet man dazu die explosionsartig gestiegenen Bau- und Baunebenkosten, sollte man vom Kauf älterer Bestandsimmobilien eher Abstand nehmen, es sei denn es ist ein richtiges Schnäppchen.

Ob die Immobilienblase bald platzen wird ist möglich und wird von Experten auch nicht ausgeschlossen. Auch ihre Existenz ist umstritten, es gibt trotzdem Anzeichen dafür. Der Aufwärtstrend bei Immobilien ist gebremst, der Trend ist im Moment eher rückläufig. Die Folgen des Krieges in der Ukraine und die damit verbundene Kostensteigerung sowie die hohe Inflationsrate machen den Markt im Moment unberechenbar.

Auch die derzeitige Zinsentwicklung ist kein guter Start für den Erwerb von Wohneigentum. Wir empfehlen daher kaufwilligen Interessenten ihr Kapital alternativ anzulegen und in ihrer Mietwohnung auf bessere Zeiten zu warten

(HZ)

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