Deutsche Bundesbank warnt: Immobilienpreise sind bis zu 40% überbewertet. Mieten und Einkommen halten nicht mehr mit.

Immobilienpreise steigen zu schnell

Die Bundesbank hat vor einem immer schnelleren Anstieg der Immobilienpreise gewarnt. Im Jahr 2021 werden die Preise noch stärker steigen als im Vorjahr, so der jüngste Monatsbericht des Instituts. Die Bundesbank schätzt, dass die Preise in den Städten inzwischen „15-40% über dem Preis liegen, der sich aus den soziodemografischen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten ergibt“. Im vergangenen Jahr war die Zentralbank noch von einer Überbewertung von bis zu 30 % ausgegangen. Die Bundesbank warnt vor wachsenden Risiken auf dem Immobilienmarkt. Auch der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) hatte kürzlich konkrete Maßnahmen zur Eindämmung des Preisanstiegs gefordert. Selbst der Zentralverband der deutschen Immobilienwirtschaft (ZIA) bezeichnet das enorme Kaufpreisniveau in deutschen Städten als „überraschend und erschreckend“.

Nach Angaben der Bundesbank löst sich der Zusammenhang zwischen Mieten und Kaufpreisen zunehmend auf, was als Warnzeichen für eine Immobilienblase gilt: Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten um weitere 10-15% gestiegen. Dagegen stiegen die Mieten für Neuverträge nach Berechnungen des Analysehauses Bulwiengesa nur um 2,5 %. In den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart betrug der Anstieg 2,75 %.

Steigende Baupreise treiben die Preise weiter in die Höhe

Die Immobilienbranche weist darauf hin, dass es nachvollziehbare Gründe für die aktuellen Preissteigerungen gibt. Dazu gehören ein starker Anstieg der Preise für Baumaterialien aufgrund von Lieferschwierigkeiten, Arbeitskräftemangel und strengeren Umweltstandards. Diese Faktoren dürften auch im Jahr 2022 eine Rolle spielen. Gleichzeitig gibt es eine starke Nachfrage nach Wohnraum aus dem Ausland. Gerade Berlin zieht Investoren an, die mangels Alternativen auf den Finanzmärkten die Preise im Vergleich zu anderen Märkten niedrig halten und auch bei geringeren Renditen weiter in Wohnungen investieren.

Für immer mehr Menschen sind Immobilien zu teuer

Für immer mehr Menschen sind Immobilien zu teuer

Anders als die Bundesbank hält sich die Branche noch zurück, wenn es um Preisblasen geht. Letzte Woche stellte der ZIA (Zentrale Immobilien Ausschuss) in seinem Frühjahrsbericht fest, dass „es nach wie vor keine Anzeichen dafür gibt, dass der Anstieg der Hypothekarkredite auf eine Lockerung der Kreditvergabekriterien der Banken zurückzuführen ist“. Die Experten der Bundesbank werden immer nervöser und sprechen von der Anfälligkeit des Finanzsystems. So wurde beispielsweise der so genannte antizyklische Kapitalpuffer von null auf 0,75 % angehoben, was die Banken zwingt, wieder höhere Krisenpuffer aufzubauen. Darüber hinaus wird ein spezieller Systemrisikopuffer von 2 % für Immobilienkredite eingeführt. Dies könnte neue Geschäfte abwürgen oder zumindest verteuern.

Eine Blasenbildung wäre möglich

In ihrem jüngsten Monatsbericht analysiert die Bundesbank auch die Angebots- und Nachfrageseite des Immobilienmarktes. Sie weist darauf hin, dass im vergangenen Jahr rund 310.000 Wohnungen fertig gestellt wurden. Dies entspricht dem Niveau des Jahres 2020. Es kam zu Engpässen bei Rohstoffen und Baumaterialien. Infolgedessen stiegen die Kosten für Baumaterialien im Berichtsquartal um 13,4 %. Die Zahl der Baugenehmigungen war mit 380.000 etwas höher als im Vorjahr.

Auf der Nachfrageseite stieg das verfügbare Einkommen im Jahr 2021 nur moderat um 1,8 %. Die Zinssätze hingegen blieben praktisch unverändert, die Hypothekenzinsen betrugen im gesamten Zeitraum durchschnittlich 1,3 %. Angesichts des schleppenden Einkommenswachstums und der steigenden Preise wurde es für viele Menschen immer schwieriger, ein Haus zu kaufen.

Für immer mehr Menschen sind Immobilien zu teuer. Dies ist ein Faktor, der in der Immobilienbranche zunehmend diskutiert wird. Die Banken setzen auf „solide Finanzierungen mit hohem Eigenkapital, langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen“, so Interhype, Deutschlands größter privater Hypothekenvermittler, kürzlich. Die hohe Nachfrage nach Geldmitteln führt jedoch dazu, dass immer weniger Menschen in der Lage sind, bei steigenden Preisen ein Eigenheim zu kaufen.

(FW)