Die zweitgrößte Stadt Deutschlands – Hamburg – ist nach wie vor beliebt auf dem Wohnungsmarkt und rangiert in allen Städtevergleichen weit oben. So ist es nicht verwunderlich, dass die Hanseaten zu den glücklichsten Menschen in Deutschland gehören und die Bevölkerung weiter wächst.

Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg ist hoch

Die Nachfrage nach Wohnraum auf dem hamburger Wohnungsmarkt ist nach wie vor hoch, insbesondere aufgrund des anhaltenden dynamischen Bevölkerungswachstums. Obwohl die Bautätigkeit in den letzten Jahren zugenommen hat, gibt es immer noch zu viel Nachfrage. Die Zunahme der Bautätigkeit wirkt sich jedoch aus. Die Kluft zwischen Wohnungsnachfrage und Fertigstellungen hat sich in den letzten zwei Jahren mit knapp 10 000 Fertigstellungen leicht verringert. Dass der Weg zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt aber noch weit ist, zeigt sich daran, dass der Anteil leer stehender Wohnungen mit rund 0,5 % immer noch sehr niedrig ist. Die politischen Entscheidungsträger müssen daher an der gewählten Politik festhalten und diese unterstützen, um die Neubautätigkeit längerfristig auf ein höheres Niveau zu bringen. Die Entwickler in der Hansestadt sind dazu bereit, wie die vielen Entwicklungen zeigen, die das Stadtbild prägen.  Es ist besonders ermutigend, dass sich ihr Engagement nicht auf einige wenige Orte konzentriert, sondern sich auf ein großes Gebiet der Stadt erstreckt. Große Stadtentwicklungsprojekte wie die Neue Mitte Altona, der neue Stadtteil Grasbrook oder die Entwicklung von Wohngebieten entlang der Bille und der Elbe schaffen eigenständige und lebendige Quartiere. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Neubauten, die das Angebot in ganz unterschiedlichen Stadtteilen ergänzen. Nicht zuletzt schreitet auch die Entwicklung der HafenCity Ost voran und bietet dem Markt ein sehr spezifisches Angebot.

Die hohe Nachfrage im gesamten Stadtgebiet spiegelt sich darin wider, dass die Mieten in allen Bereichen deutlich gestiegen sind. Seit 2014 sind sie um durchschnittlich 24 % gestiegen. Es ist bemerkenswert, wie ausgewogen dieser Trend in den verschiedenen Qualitätssegmenten des Marktes war. An allen Standorten liegt der Anstieg zwischen 21 % und 28 %. Dieser Trend setzt sich bis heute fort, so dass selbst in Corona im Jahr 2020 ein Wachstum von 2-4 % zu verzeichnen ist. Das stärkste Wachstum verzeichneten die Erstwohnungen mit 28 %, gefolgt von den Wohnungen mittlerer Größe mit 25 %. Überraschenderweise liegen die sehr guten Standorte mit einem Anstieg von 21 % am Ende der Rangliste.

Dass die Wasserlage in der Hansestadt hoch geschätzt wird, zeigt ein Blick auf die Stadtteile mit den höchsten Mieten. Das sind traditionell die Wohnungen an der Alster in Harvestehude (20,90 €/m²) oder in Rotherbaum (19,75 €/m²). Neben den sehr hochwertigen Altbauten sind hier in den letzten Jahren viele Luxuswohnungen gebaut worden, die zum Teil deutlich über diesen Medianmieten liegen. Bei aller hanseatischen Tradition mussten die etablierten Luxuswohnungen 2020 einem Neueinsteiger Platz machen. Mit einer mittleren Miete von 21,50 €/m² führt die HafenCity die Tabelle der sehr guten Lagen an. Neben der unschlagbaren Qualität des Standorts punktet er auch immer mehr mit seinem wachsenden urbanen Charakter. Was die Wachstumsdynamik betrifft, so ist die Situation anders. Aufgrund der niedrigeren Ausgangssituation sind hier einfache und durchschnittliche Standorte die Spitzenreiter. Fuhlsbüttel liegt mit einem Mietpreisanstieg von 53 % seit 2014 klar an der Spitze und hat als einziger Bezirk die 50 %-Marke überschritten. Aber auch in Wandsbek und Barmbek-Süd gibt es große Zuwächse von 48 %. Auch Finkenwerder und Langenhorn liegen mit einem Zuwachs von 40 % in der Spitzengruppe.

Neue Viertel entstehen

Die Verteilung der Standorte mit starker Wachstumsdynamik unterstreicht die Behauptung einer hohen Nachfrage. Ob im Norden (Fuhlsbüttel, Langenhorn), Süden (Finkenwerder) oder Osten (Wandsbek) der Stadt, die aktuelle Übernachfrage führt zu einem starken Mietwachstum. Im Rahmen des ehrgeizigen Bebauungsplans Stellingen 62 wird die MAGNA Real Estate AG in Hamburg-Stellingen insgesamt 141 freifinanzierte Mietwohnungen errichten und damit das Zusammenleben zwischen Stadt und Quartier ermöglichen. Das Viertel wird Familienwohnungen und neue Wohnformen mit Hochhauswohnungen für Senioren, Studenten und Alleinerziehende kombinieren. Grüne Innenhöfe, Nachbarschaftsprojekte und integrierte Gewerbeeinheiten werden zu sozialer Vielfalt, Interaktion und einer lebendigen Atmosphäre beitragen. 

Mit dem MAGNA-Bauprojekt wird Wohnraum für eine sich wandelnde Gesellschaft geschaffen: Auf einer Grundstücksfläche von ca. 9 900 m² werden rund 16 000 m² Bruttogeschossfläche entstehen. Schenk-Fleischhaker Architekten planen und realisieren das Projekt gemeinsam mit Lichtenstein Landschaftsarchitekten. Ab 2024 werden hier rund 400 Menschen mit ganz unterschiedlichen Bedürfnissen leben, darunter Familien, Alleinerziehende, Studenten, Singles, aber auch ältere, pflegebedürftige Menschen. Die Wohnungen im Erdgeschoss werden Arbeiten und Wohnen verbinden. Die begrünten Innenhöfe zwischen den Gebäuden bieten Raum für Entspannung, Austausch und lebendige Nutzung. Sie dienen als Anknüpfungspunkte für die Bewohner und geben Impulse für das Engagement in der Nachbarschaft. Darüber hinaus werden auf den angrenzenden Grundstücken ein Kindergarten, Einzelhandels- und Gastronomieflächen sowie ein Platz, der für Wochenmärkte genutzt werden kann, errichtet.

(FW)